摘 要:文章試析了房地產(chǎn)投資的主要風險,從而提出了防范對策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資風險;防范對策
房地產(chǎn)是個熱門和利潤豐厚的行業(yè),近三、四年來,住宅價格每平方米提高了1500元左右,這成了一個不爭的事實。因此,該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風險,同時也有相當多的開發(fā)商由于策劃、經(jīng)營、政策等諸多因素導致他們的樓盤不靚賣不出去。由此,投資者就應(yīng)具備防范各種風險的意識和能力。本文擬就房地產(chǎn)投資風險與防范對策作一初淺探討,以期得到專家的指導。
一、房地產(chǎn)投資風險淺析
房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項目,在開發(fā)過程中,由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項目沒有達到預(yù)期的利潤甚至賠本。房地產(chǎn)投資有以下幾種風險:
1.通貨膨脹風險
通貨膨脹風險也稱為購買力風險。因為房地產(chǎn)投資周期較長,所以只要通貨膨脹的因素存在,投資者就面臨通貨膨脹的風險。八里小區(qū)的多家樓盤 2002年價位在1800元/平方米,2005年漲到3500元/平方米,結(jié)果從開發(fā)商手里接過樓盤的購房者賺而開發(fā)商自己有些還賠了。
2.市場的供求風險
市場供求風險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。
3.利率風險
利率風險是指資金利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資額大、投資周期長,這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當大。這樣的不良后果使企業(yè)負債規(guī)模過大,當利率上升時,企業(yè)支付的利息隨之增高,資本成本增大,樓盤成本加大,如果價格調(diào)高,樓盤賣不動,如果價格不動,則利潤減少甚至為零,更壞的結(jié)果是銷售價格低于成本、虧本。
4.房地產(chǎn)政策風險
房地產(chǎn)政策的改變,尤其是調(diào)整性政策的出臺,必然導致某些房地產(chǎn)成為犧牲品,例如新出臺的房產(chǎn)稅收政策,個人將購買不足兩年的住房對外銷售,征收5%全額營業(yè)稅。這種政策限制投資者的資金收回時間和資金的變現(xiàn)能力以及樓盤銷售價格降低銷售時間增長等。
5.經(jīng)營管理風險
經(jīng)營管理風險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理不善而造成損失的風險。包括:投資者不能勝任經(jīng)營管理工作;信息匱乏;決策失誤;不能處理好各種合同關(guān)系;違章或違法等。
房地產(chǎn)管理水平的高低,決定了房地產(chǎn)項目收入支出的大小,也就決定了房地產(chǎn)項目抗風險的能力。管理水平高的房地產(chǎn)項目,其經(jīng)營支出低而收入高,這樣就保證了盡快回收資金,保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持,所以管理水平高的房地產(chǎn)項目,其抗風險能力強。相同類型的房地產(chǎn)項目,為什么有的虧損,有的盈利,很大程度取決于對房地產(chǎn)項目的管理水平。
投資不同類型的房地產(chǎn),需要承擔的投資商業(yè)風險也不相同。普通住宅的風險相對要小些。此外,房地產(chǎn)的戶型設(shè)計和裝修風格品質(zhì)也直接影響著能否盈利。近幾年一度風靡成都的精裝小戶型就以其獨特的功能受到市場的青睞而賺得1桶金。
6.財務(wù)風險
財務(wù)風險是指投資者舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時獲得貸款的風險。上述各種風險是房地產(chǎn)投資中比較常見的主要風險。實際上,由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性,其中的風險是多種多樣的。
二、房地產(chǎn)投資風險防范對策
為了確保房地產(chǎn)投資效益的最大化,投資者除了應(yīng)具備抗風險的意識和防范投資風險的能力,還應(yīng)制定出以下幾種相應(yīng)的防范對策。
1.高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析,這是房地產(chǎn)及其他任
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