摘 要:房地產(chǎn)投資風(fēng)險的存在始終對企業(yè)和項(xiàng)目構(gòu)成威脅。一個企業(yè)要想發(fā)展壯大,開發(fā)項(xiàng)目要想獲得成功,必須做好風(fēng)險管理工作。文章就如何有效地防范與處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險,并控制住已預(yù)測和識別出的風(fēng)險因素,對已發(fā)生的損失采取及時有效的補(bǔ)救措施,以達(dá)到減少事故頻率和損失幅度、保障項(xiàng)目順利進(jìn)行的措施進(jìn)行了分析闡述。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險
風(fēng)險是基于客觀存在的分布,而防范則是基于主觀的判斷,如果主客觀一致,即可判定預(yù)測風(fēng)險,從而可以有效地防范風(fēng)險。既然風(fēng)險是在給定情況下存在的可能結(jié)果間的差異,那么人們就有可能憑經(jīng)驗(yàn)推斷出發(fā)生的規(guī)律和概率。雖然這些規(guī)律和概率并非一成不變,但通過一定時期內(nèi)的觀察,可判斷出其大致規(guī)律,從而可以有意識地采取一些預(yù)防手段來防范。
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險防范與處理的基本方法可分為控制型和財務(wù)型兩大類。控制型方法是避免、消除和減少意外事故發(fā)生的機(jī)會、限制已發(fā)生損失繼續(xù)擴(kuò)大的一切措施。重點(diǎn)在于改變引起房地產(chǎn)項(xiàng)目意外事故和擴(kuò)大損失的各種條件。財務(wù)型方法是在實(shí)施控制型方法后,對無法控制的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險所做的財務(wù)安排,這一類方法的核心是將消除和減少風(fēng)險的成本均勻地分布在一定時期內(nèi),以便減少因隨機(jī)性的巨大損失發(fā)生而引起財務(wù)上的波動。通過財務(wù)處理,可以把風(fēng)險成本降低到最低程度。
一、風(fēng)險回避
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的識別和衡量,發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目活動可能帶來風(fēng)險損失時,事先就避開風(fēng)險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的項(xiàng)目活動,以消除風(fēng)險隱患。就風(fēng)險的一般意義而言,風(fēng)險回避是處理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險最強(qiáng)有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風(fēng)險管理技術(shù),即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能,而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴(yán)重程度,或在損失發(fā)生后予以一定補(bǔ)償?shù)淖饔谩?
風(fēng)險回避雖然能有效地消除風(fēng)險源,避免可能產(chǎn)生的潛在損失或不確定性,但其在房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中的應(yīng)用也具有很大的局限性:
1.風(fēng)險回避只有在開發(fā)商對風(fēng)險事件的存在與發(fā)生、對損失的嚴(yán)重性完全確定時才具有意義,而一般開發(fā)商不可能對房地產(chǎn)項(xiàng)目中所有的風(fēng)險都能進(jìn)行準(zhǔn)確識別和衡量。
2.由于風(fēng)險回避措施通常與放棄某項(xiàng)開發(fā)活動相聯(lián)系,這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關(guān)收益的可能性。
3.避免某種房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險不可能實(shí)現(xiàn)或采用風(fēng)險回避措施在經(jīng)濟(jì)上是不合理的。房地產(chǎn)項(xiàng)目中潛在著的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會風(fēng)險和自然風(fēng)險,如社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險無處不在,有時避開了某一種風(fēng)險卻又可能導(dǎo)致另外一種或幾種新的風(fēng)險,不同的開發(fā)方案具有不同的風(fēng)險產(chǎn)生,避不勝避。
雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險回避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理措施,不宜大量采用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防范與處理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的恰當(dāng)方式,可使開發(fā)商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率和所導(dǎo)致的損失程度十分大且不能被轉(zhuǎn)移或分散。第二,應(yīng)用其他風(fēng)險處理方法不能處理或成本超過其產(chǎn)生的效益。另外,在實(shí)施風(fēng)險回避時,房地產(chǎn)開發(fā)商最好在開發(fā)項(xiàng)目的決策階段就做出是否運(yùn)用風(fēng)險回避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要回避的風(fēng)險范圍,盡可能準(zhǔn)確進(jìn)行風(fēng)險識別與衡量,并將其與其他風(fēng)險處理方法進(jìn)行優(yōu)劣比較,這是運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目
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