關鍵詞：房地產(chǎn)；投資風險；風險防范
房地產(chǎn)投資由于牽涉的人、財、物數(shù)量巨大且是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，所以風險防范在房地產(chǎn)投資中顯得尤為重要。科學的風險防范，能有效地降低風險損失，提高企業(yè)的市場競爭力。
１ 房地產(chǎn)投資風險概述
１．１ 風險的概念
風險是由于可能發(fā)生的事件，造成實際結果與主觀預料之間的差異，并且這種結果可能伴隨某種損失的產(chǎn)生。衡量風險大小的一個變量是風險量，可被定義為：
Ｒ＝ｆ（ｐ，ｑ）
式中，Ｒ為風險量；ｐ為風險事件可能發(fā)生的頻率；ｑ為風險事件發(fā)生對目標的影響程度（損失量）。
風險的量化具有很大的主觀性，與人的評價標準以及對于風險事件發(fā)生的預測能力和其后果的控制能力有關。
描述風險量大小的一種形象方法是風險坐標，它分別以風險的兩個特征值即風險發(fā)生的頻率和風險發(fā)生導致對項目目標的影響程度（損失量大小）為縱、橫坐標（見圖１）。
１．２ 房地產(chǎn)投資風險的特點
（１）房地產(chǎn)投資風險存在的客觀性與普遍性。所有的房地產(chǎn)項目都存在風險，它不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移。因此管理者越來越重視對風險存在和發(fā)生的條件進行研究，以降低風險發(fā)生的頻率，減少損失程度，但不可能完全消除風險。
（２）某一具體風險發(fā)生的偶然性與大量風險發(fā)生的必然性。任一具體風險的發(fā)生是諸多風險因素和其他因素共同作用的結果，是一種隨機現(xiàn)象，但風險事故的發(fā)生是必然的。通過對大量風險事故資料的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)其呈現(xiàn)出明顯的運動規(guī)律。這就使人們有可能用概率統(tǒng)計及其他現(xiàn)代風險分析方法去計算風險發(fā)生的概率和損失程度，從而加強對風險的控制。
（３）房地產(chǎn)投資風險的可變性。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，有些風險會得到控制，有些風險會發(fā)生并得到處理，同時在其每個階段又可能產(chǎn)生新的風險，尤其是在大型項目中，由于風險因素眾多，其可變性更加明顯。
（４）房地產(chǎn)投資風險的多樣性和多層次性。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、規(guī)模大、涉及范圍廣、風險因素數(shù)量多且種類繁雜，致使在全壽命周期內(nèi)面臨的風險多種多樣，而且大量風險因素之間的內(nèi)存關系錯綜復雜，各風險因素之間以及與外界因素交叉影響又使風險顯示出多層次性。
２ 我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析和風險估計
近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，銷售價格不斷攀升。國家通過各種方法對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，以期投資結構合理、穩(wěn)定房價和市場健康發(fā)展。特別是２００６年以來，以“國六條”為標志的中國第二輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動之后，我國城市房價漲幅并未繼續(xù)回落路線，反而出現(xiàn)反彈趨勢。２００６年５月份，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的全國１１個省會級城市房屋銷售價格指數(shù)見表１。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字來看，我國房地產(chǎn)業(yè)依然熱度不減。我國商品房空置１．２２億ｍ２，空置率大幅增加。而這種投資增幅和高空置率、高房價的存在，加大了我國的房地產(chǎn)市場的風險。
３ 房地產(chǎn)投資風險的防范
對我國房地產(chǎn)投資進行具體分析后，就應該考慮對風險進行防范，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預期損失。本節(jié)分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風險防范的對策。
３．１ 企業(yè)方面的風險防范
３．１．１ 投資決策階段的風險防范
投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作：
（１）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開
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