房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以預(yù)測(cè)未知的未來需求而將貨幣和其他資源投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等活動(dòng)中的一種行為，以期在將來獲得不確定的收益，而這個(gè)不確定性就是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特殊性所決定的：
①位置的固定性。房屋與土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)在地理位置上的不可移動(dòng)性、空間上的固定性是房地產(chǎn)這一商品區(qū)別于其它商品的一個(gè)重要性質(zhì)。位置的固定性是房地產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。
②投資規(guī)模大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)規(guī)模龐大的綜合性工程，從購(gòu)買土地到房地產(chǎn)的建設(shè)、租售和經(jīng)營(yíng)，涉及許多環(huán)節(jié)，需要投入大量的資金。一般地說，投資規(guī)模越大，則開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，此時(shí)他將面臨著通貨膨脹率、貸款利率以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系等的變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失。
③開發(fā)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及其交易具有一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過程，從項(xiàng)目決策、融通資金、購(gòu)買土地、房屋建造以及租售等，時(shí)間因素是一個(gè)永恒的不確定源，開發(fā)期長(zhǎng)短是決定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)最主要因素。
④經(jīng)濟(jì)相關(guān)性。由于房地產(chǎn)在空間位置上的固定性，某地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)十分敏感，當(dāng)某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)租售困難，投資者不敢進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)變得蕭條；反之經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)繁榮。
⑤市場(chǎng)不充分性。房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相差甚遠(yuǎn)，發(fā)育很不充分。 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱、相對(duì)區(qū)域壟斷性，是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。這種不充分性在一定程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也具有其自身的特點(diǎn)，具體如下：
①多樣性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，因而其風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn)出極其復(fù)雜的關(guān)系。
②變現(xiàn)差：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投入資金量大、周期長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如存款、國(guó)庫(kù)券等可以隨時(shí)變現(xiàn)，因而其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也較大。
③補(bǔ)償性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有風(fēng)險(xiǎn)，因而投資者一般對(duì)承擔(dān)的這一風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)上要求補(bǔ)償，這一補(bǔ)償也叫風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。
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