作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何有效的進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制是每位企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或企業(yè)的決策層所關(guān)心的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略的角度上講這涉及到房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展及有限資金的合理使用與分配等問(wèn)題。用近期的眼光去看，通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的有效控制，可以縮短投入資金的回收時(shí)間，保證企業(yè)利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)，從而確保企業(yè)沿著正常的運(yùn)行軌道快速向前發(fā)展。
但在商品經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，建設(shè)項(xiàng)目投資失控的現(xiàn)象依然不同程度的存在，而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因是多方面的。我們現(xiàn)在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制更多的是集中在建設(shè)施工階段，其表現(xiàn)形式是只注重施工預(yù)算和竣工結(jié)算，而忽視施工前的造價(jià)控制——即設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，只注重砍價(jià)和壓價(jià)而忽視了科學(xué)合理的定價(jià)，結(jié)果造價(jià)控制效果并不理想。從而導(dǎo)致預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象屢有發(fā)生，項(xiàng)目投資資金也在不斷增加。
一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目的投資是由靜態(tài)投資、動(dòng)態(tài)投資、鋪底流動(dòng)資金構(gòu)成的。實(shí)踐證明，在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，不但動(dòng)態(tài)投資隨著政策性變化而隨之調(diào)整，靜態(tài)投資不進(jìn)行調(diào)整的情況也是很少的。而調(diào)整的幅度一般都在20—30％左右。這不但給建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃的安排造成困難，甚至使投資計(jì)劃失控，而且造成項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、投資回收期發(fā)生很大變化，這些都直接影響到作為房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展和運(yùn)行。因此，必須采取有效措施加以避免和預(yù)防。
一、在工程項(xiàng)目實(shí)施的前期階段實(shí)行限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)絕不是業(yè)主或建設(shè)單位說(shuō)個(gè)數(shù)就限額了，同時(shí)限額設(shè)計(jì)也不是一味地考慮節(jié)約投資資金，更不是簡(jiǎn)單地將投資資金一刀切，這里面必須包含尊重科學(xué)尊重實(shí)際保證設(shè)計(jì)的科學(xué)性的內(nèi)容。真正的限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)在保證質(zhì)量、功能要求的前提下將這個(gè)限額按各專業(yè)進(jìn)行分解，看其是否合理從而來(lái)控制各專業(yè)設(shè)計(jì)，保證總投資額不被突破。
那么如何對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的造價(jià)控制？這就要求業(yè)主或建設(shè)單位在設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)要求各投標(biāo)設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算得出，要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)未過(guò)關(guān)、工藝不成熟、質(zhì)量無(wú)保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜的設(shè)計(jì)工藝、材料和設(shè)備。當(dāng)確定設(shè)計(jì)中標(biāo)方案后，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然有必要匯集開(kāi)發(fā)、預(yù)算、工程管理和營(yíng)銷部門(mén)的專業(yè)人員，共同對(duì)中標(biāo)方案再次提出優(yōu)化意見(jiàn)，并要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性和合理性。同時(shí)引入設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，一旦突破相應(yīng)的總投資，設(shè)計(jì)單位則必須返工，返工費(fèi)由設(shè)計(jì)單位自負(fù)，由此引起的施工工期的延誤而造成的業(yè)主或建設(shè)單位的貸款利率的增加等費(fèi)用按相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任按比例分?jǐn)偅谠O(shè)計(jì)費(fèi)中扣除。如低于相應(yīng)的總投資，則按節(jié)約資金的比例予以獎(jiǎng)勵(lì)。并將此內(nèi)容寫(xiě)入設(shè)計(jì)招投標(biāo)文件當(dāng)中，雙方共遵守。通過(guò)這樣來(lái)增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念，促使他們?cè)诠ぷ髦邪鸭夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)與概算有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，克服技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)與概算相互脫節(jié)的狀態(tài)，將以往“畫(huà)了算”變?yōu)?算著畫(huà)。
二、加強(qiáng)施工圖的審核工作，健全設(shè)計(jì)變更審批制度
施工圖的審核是施工前的最后一次校圖過(guò)程，在此階段是調(diào)整還是改動(dòng)都比較容易，而在施工階段改起來(lái)就麻煩多了。而且當(dāng)一份施工圖付諸于施工時(shí)，其本身就決定了工程本質(zhì)和工程造價(jià)的基礎(chǔ)。一個(gè)工程在造價(jià)上是否合理，是浪費(fèi)還是節(jié)約，在此階段已大體定型。由設(shè)計(jì)不當(dāng)造成的浪費(fèi)，其影響之大是人們難以預(yù)料的。因此施工圖的審核不僅僅是檢驗(yàn)設(shè)計(jì)圖紙是否滿足業(yè)主的要求，更重要的是檢驗(yàn)各專業(yè)施工圖紙的一致性、協(xié)調(diào)性、施工過(guò)程中的接茬性。此過(guò)程應(yīng)由設(shè)計(jì)、