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房地產投資開發(fā)項目管理系統(tǒng)

2007/12/13 9:14:31 |  8895次閱讀 |  來源:網友轉載   【已有0條評論】發(fā)表評論

【摘要】 本文應用系統(tǒng)工程的思想和方法,對房地產投資開發(fā)項目的管理活動中采用的系統(tǒng)方法作了全面介紹,旨在構建管理行為的現(xiàn)代化,提高開發(fā)效益。

  1加強項目前期工作,把好決策關轉貼于:http://www.vanceur.cn
    影響房地產開發(fā)項目成敗的決定性因素是項目決策。好的決策能從根本上把握整個項目的運作,實現(xiàn)既定的目標。而決策階段的失誤只能靠項目進行過程中的各個環(huán)節(jié)的不懈努力去力爭減少損失。因此,要把項目決策作為頭等大事對待,認真做好決策階段的工作。該階段主要應做好下面三個方面的工作:
(1)市場調查。全面了解市場供需情況、消費者偏好、競爭者狀況,有關行業(yè)政策法規(guī)、各種稅費等;
(2)方案策劃。根據(jù)對市場的調查研究進行開發(fā)項目市場定位,確定開發(fā)性質、規(guī)模及具體操作方式,編寫項目建議書和可行性分析報告;
(3)資源配置。根據(jù)項目開發(fā)方案所確定的規(guī)模和建設周期,確定項目開發(fā)各階段所應配備的人員、資金及其他必要條件,開發(fā)項目應量力而行,切忌在必要條件未具備時草率上馬。
  2認真做好項目設計工作
    項目設計是房產開發(fā)過程中的重要階段:一方面,項目設計要充分體現(xiàn)開發(fā)方案的思路,與項目的市場定位相吻合;另一方面,又要在滿足各種使用功能要求的前提下,通過比較不同的設計方案,盡量降低整個工程的造價。該階段應注重以下幾方面的工作:(1)既要考慮最大限度地利用土地的價值,又要考慮依靠合理的規(guī)劃、美觀的造型,實用的內部布局來增加物業(yè)的吸引力;(2)要注重建筑物基礎形式、結構形式、設備及材料等多方面選擇的控制成本,設計階段對成本的控制是決定性的控制;(3)對不同地區(qū)的開發(fā)項目,應加強對當?shù)亟ㄖ袌龅牧私?,注重吸收、采納當?shù)匦兄行У脑O計方案,以避免設計方案保守或材料選擇不當所帶來的成本增加;(4)根據(jù)項目的初步設計,做好概算審查,通過概算來指導調整設計方案。
  3加強開發(fā)項目的計劃性轉貼于:http://www.vanceur.cn
    當項目開發(fā)方案及初步設計方案確定后,要進行土地征用、勘測設計、施工隊伍選擇、工程監(jiān)理、設備材料選購、輔助工程確定、銷售、進度協(xié)調、竣工驗收、決算、物業(yè)管理等多項目工作,要與許多方面打交道。因此,為保證項目的順利開展,必須制定貫穿開發(fā)工作全過程的詳細計劃,以用來指導具體的開發(fā)工作,把握項目開發(fā)的整體進度。項目開發(fā)計劃應包括:開發(fā)工作計劃(含工程進度表)、分階段投資計劃、營銷計劃、獎金投入及回收計劃等。
  4建立項目經理責任制
    良好的開發(fā)方案和詳細可行的計劃是需要合適的人員去具體實施的,因此,實行項目經理責任制是保證項目成功的關鍵。建立項目經理責任制首先要確定擔任項目經理的基本條件,基本條件包括:事業(yè)心、管理協(xié)調能力、技術水平和開發(fā)經驗等。通過項目經理責任制明確項目經理在項目開發(fā)過程中的責、權、利,使其能在其權限范圍內負責開發(fā)方案的落實和計劃的執(zhí)行,從而確保項目運作成功。
  5積極推行招標投標制
    實施招標投標制是利用建筑業(yè)市場競爭,促使承包方加強經營管理、縮短建設工期、確保工程質量、降低工程造價,從而提高開發(fā)項目效益的有效手段,也有利于在企業(yè)內部形成科學決策、反腐倡廉的良好機制,因此應成為企業(yè)開發(fā)項目選擇承建單位的主要手段。招標投標的內容包括:開發(fā)項目總承包、勘察設計招標、材料設備供應招標、邀請招標及議標等方式。
  6加強施工階段的管理轉貼于:http://www.vanceur.cn
    對房地產開發(fā)企業(yè)來講,施工階段是整個開發(fā)工作最主要的階段,這一階段是商品房實物形成階段,它決定了企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質的建筑產品。施

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