開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算
（一）、開發(fā)成本分析
由于整個開發(fā)建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。
1、住宅商品房建設標準見下表：
2、公建配套服務設施，室外附屬設施建設標準見下頁表：
3、建設項目開發(fā)成本估算：
根據上述建筑物及構筑物建設標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構成分析見下頁表：
公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：
4、項目開發(fā)所需建設成本具體估算過程：
A、土地費用
A1、土地出讓金： 3675萬元
A2、地塊動拆遷費用
3000*1200=6300萬元
小計： 9975萬元
B、主體工程建設費
B1、住宅商品房
地下工程：49800 M2*220元/M2=1095.6萬元
結構：49800M2*600元/M2=2988萬元
建筑：49800M2*145元/M2=722.1萬元
機電安裝：49800M2*440元/M2=2191.2萬元
開辦費：49800M2*35元/M2=174.3萬元
小計：7171萬元
B2、獨立式地下停車庫
地下工程：4760M2*2800元/M2=1332.8萬元
結構工程：4760M2*0=0
建筑：4760M2*70元/M2=33.3萬元
機電安裝：4760M2*195元/M2=92.8萬元
開辦費：4760M2*40元/M2=19.0萬元
小計 1478萬元
B3、公建配套設施
幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=75.6萬元
便民商店：945M2*1000元/M2=94.5萬元
其他配套設施：675M2*1000元/M2=67.5萬元
小計 238萬元
B4、變電所
設備：
變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元
配電設備：高低壓開關柜、負荷開關、配電盤、電纜橋架等
1000元/KW*3200KW=320萬元
進口柴油發(fā)電機：1700元/KW*3200KW*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計算）
設備小計： 909萬元
土建： 200M2*800元/ M2=16萬元
小計： 925萬元
B5、室外網球場（36.58M*18.29M,共1座）
細石鋼筋混凝土基層：5萬元
聚胺脂類面層：22萬元
場地設備:5萬元
進口燈光系統(tǒng)：13萬元
進口圍網系統(tǒng)：9萬元
小計： 54萬元
主體工程建設費合計：9866萬元
C、室外工程費：
包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設費的12%估算：
9866*12%= 1184萬元
D、工程間接費用
1、 專業(yè)費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元
2、 開發(fā)商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=197萬元
3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元
4、 人防建設配套費
本工程地下室可建成平戰(zhàn)結合的人防設施，按規(guī)定可以免繳人防建設配套費。
5、 市政建設配套費
按120元/M2標準估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元
6、 有關部門收取的各種手續(xù)費：
按15元/M2標準估算：15元/M2*52500M2=79萬元
小計： 3092萬元
E、不可預見費
按（A）--（D）各項費用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元
A--E小計： 25323萬元
F、建設期貸款利息
假設開發(fā)商自有
資金占建設資金的30%，25%建設資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，則建設貸款利息為：
25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951萬元
建設開發(fā)成本匯總表：
