下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法。我是建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所李明哲，我們單位是負(fù)責(zé)國(guó)家工程標(biāo)準(zhǔn)整個(gè)的制定編制單位，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法是建設(shè)部和我們單位編了一本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法，還編了一本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與案例，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)層面怎么做，下面我就簡(jiǎn)單介紹一下。
一、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或者是開發(fā)項(xiàng)目可行性研究適用的領(lǐng)域
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。
比如說我們是搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補(bǔ)償還是面積補(bǔ)償，這是一個(gè)房地產(chǎn)的政策，可以進(jìn)行可行性研究；比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實(shí)物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設(shè)到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當(dāng)然去年出臺(tái)的物業(yè)管理也是這方面的問題。
2、可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。
大家都已經(jīng)知道我們國(guó)家現(xiàn)在有一個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目里面，我們參看其他國(guó)家一些比較好的案例，我給大家簡(jiǎn)單介紹一下。
這是法國(guó)Ladefense，這個(gè)地方在法國(guó)西部，位于凱旋門西延長(zhǎng)線，這個(gè)門是大拱門，是1989年建成的，為紀(jì)念法國(guó)埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個(gè)建筑是非常宏偉的，這是他那個(gè)臺(tái)階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個(gè)大的房地產(chǎn)是從50年代就開始規(guī)劃，當(dāng)時(shí)成立了管理委員會(huì)，管理委員會(huì)的目的就是對(duì)這個(gè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開發(fā)，利用房地產(chǎn)開發(fā)或者是整個(gè)商業(yè)區(qū)的開發(fā)，來使得這個(gè)地區(qū)整體上可持續(xù)發(fā)展。為此，1958年成立的一個(gè)委員會(huì)。這是58年當(dāng)時(shí)投入規(guī)劃的一個(gè)模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個(gè)大拱門建成整個(gè)的情況。
現(xiàn)在我們?cè)賮砜催@個(gè)現(xiàn)狀，等于說是40年來它的規(guī)劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標(biāo)志性的建筑物建成什么樣，這個(gè)一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風(fēng)格是非常獨(dú)特的這個(gè)造型。這個(gè)規(guī)劃還有一個(gè)非常的地方，大家看這個(gè)圖比較清楚一點(diǎn)，就是他利用這個(gè)空間，整個(gè)這條線是一個(gè)步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標(biāo)這個(gè)地方，光標(biāo)這個(gè)地方實(shí)際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個(gè)布局。這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
給大家舉這個(gè)例子的意思就是我們進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的時(shí)候，是完全可以做這么好的，這是西方國(guó)家法國(guó)人做的，我們現(xiàn)在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個(gè)建筑物，它好象一個(gè)發(fā)布的東西，這是法國(guó)建的工業(yè)博覽館，這是有三個(gè)支點(diǎn)，現(xiàn)在還是全世界獨(dú)一無二的，可見法國(guó)人在規(guī)劃思想是比較好的，規(guī)劃也是我們可行性評(píng)估一部分。
3、還可以進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動(dòng)，這是我們現(xiàn)在主要的研究?jī)?nèi)容。
項(xiàng)目定義投資活動(dòng)就是搞項(xiàng)目活動(dòng)，指在具體的地點(diǎn)和確定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的一系列有目的、有計(jì)劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動(dòng)，是一個(gè)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)。在項(xiàng)目評(píng)價(jià)的領(lǐng)域里面，我們用到三個(gè)詞匯，一個(gè)是Appraisal，事前的評(píng)估，第二是Evaluation，事后評(píng)估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機(jī)構(gòu)對(duì)你進(jìn)行評(píng)估，可能大家今后在接觸有關(guān)的文獻(xiàn)或者是報(bào)告里面，大家應(yīng)該注意這個(gè)詞，但是美國(guó)人不是很嚴(yán)格區(qū)分Evaluation和Appraisal，對(duì)Assessment沒有爭(zhēng)議。
對(duì)于一般的項(xiàng)目分