“生存，還是毀滅，這是個問題”,這是莎士比亞筆下的一句經典臺詞，面對房地產新政的不斷出臺，房地產開發(fā)企業(yè)是生存還是毀滅，也的確成了問題。
隨著最近一段時間一系列抑制房地產泡沫政策的連續(xù)出臺，那些資金實力弱、管理水平差、商業(yè)模式不清晰的中小型房地產企業(yè)無不面臨著巨大的生存危機。在他們面前將有兩個選擇：繼續(xù)留在這個行業(yè)或者離開，對于選擇留在這個行業(yè)里面的企業(yè)來說，如何確定企業(yè)未來的戰(zhàn)略定位以及商業(yè)模式是企業(yè)的當務之急。
為什么這么說？
企業(yè)成功有兩種，一種是偶然的、不可復制的成功，另一種是必然的、可以復制的成功。對于中國的房地產開發(fā)企業(yè)來說，以前的成功更多的是一種偶然的成功，成功更多依賴的是機會和政府關系，隨著行業(yè)的逐漸規(guī)范，過去的這些機會和關系也越來越難以獲得，成功當然也難以再復制。因此，企業(yè)如何將這種不可復制的成功轉變?yōu)榭梢詮椭频某晒?，是企業(yè)走得更長更遠的關鍵，確定企業(yè)清晰的戰(zhàn)略定位和商業(yè)模式定位就是這種轉變的最直接體現(xiàn)。
本文將對企業(yè)商業(yè)模式定位的方法做一個深入探討。要確定房地產企業(yè)的商業(yè)模式，必須要回答三個問題：做什么？在哪里做？怎么做？即選擇什么樣的產品和業(yè)態(tài)、進入什么樣的區(qū)域和選取什么樣的價值鏈定位（如圖1所示）。
圖1：房地產企業(yè)的商業(yè)模式定位
房地產企業(yè)的商業(yè)模式定位可以通過這三步來確定。
一、價值鏈定位
“價值鏈”這一概念，是哈佛大學商學院教授邁克爾•波特于1985年提出的，波特認為，“每一個企業(yè)都是在設計、生產、銷售、發(fā)送和輔助其產品的過程中進行種種活動的集合體。所有這些活動可以用一個價值鏈來表明。”波特的“價值鏈”理論揭示，企業(yè)與企業(yè)的競爭，不只是某個環(huán)節(jié)的競爭，而是整個價值鏈的競爭，而整個價值鏈的綜合競爭力決定企業(yè)的競爭力。
由此可以看出，企業(yè)的價值鏈定位對決定企業(yè)的綜合競爭力至關重要。分析房地產開發(fā)的價值鏈，一方面可以了解房地產開發(fā)價值鏈的各個環(huán)節(jié)的增值情況，根據不同環(huán)節(jié)的增值情況，對這些環(huán)節(jié)采取相應的戰(zhàn)略舉措，對需要加強的環(huán)節(jié)進行強化，對于增值幅度有限或不擅長的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務外包管理；另一方面，可以通過分析不同價值鏈組合，了解其增長和盈利特點以及對資源的需求狀況，為確定房地產企業(yè)的戰(zhàn)略定位服務。
在國際范圍內，房地產開發(fā)價值鏈組合已經有很多成熟的經驗可以借鑒，比如持有物業(yè)的長期經營模式、房地產的金融投資模式都是房地產業(yè)的重要組成部分。對這些不同的價值鏈組合進行分析，對于確定價值鏈組合定位具有重要意義。
根據價值鏈的集合程度，房地產開發(fā)企業(yè)的價值鏈組合可以分為五種類型（如圖2所示），分別是地產開發(fā)型、房產開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型和綜合開發(fā)型。在這五種類型中，作為一級土地開發(fā)商的純粹地產開發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實行，已經成為政府職能的一部分，在面向市場的房地產開發(fā)商中已經越來越少；而綜合運作型是綜合了地產開發(fā)型和房屋開發(fā)型兩種價值鏈增值模式，由于地產開發(fā)部分少了，所以該種模式也相應減少。所以目前房地產企業(yè)的價值鏈組合方式主要是房產開發(fā)型、物業(yè)持有型和金融投資型。
圖2：房地產企業(yè)價值鏈類型
三種典型的價值鏈組合的主價值鏈比較：
圖3：房產開發(fā)型價值鏈
圖4：物業(yè)持有型價值鏈
圖5：金融投資型價值鏈
房產開發(fā)型價值鏈包括決策拿地、規(guī)劃設計、項目施工和銷售服務四個階段，在四個階段中，決策拿地和規(guī)劃設計階段的增值幅度最大；在各價值鏈環(huán)節(jié)中，投資決策和土地獲取環(huán)
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