房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為開(kāi)發(fā)商的主要項(xiàng)目，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中主要目的是盈利，即投入就要收到效益，但隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住條件的要求也越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商的投資也隨之增加，在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資控制就顯得越來(lái)越重要，現(xiàn)就有關(guān)投資的幾個(gè)方面談一點(diǎn)看法。
一、投資的組成部分
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由多個(gè)方面組成的，但在各個(gè)方面的重要程度不同，但以下幾個(gè)方面一般都有：
1、土地費(fèi)用：主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等；2、前期費(fèi)用：主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備、招標(biāo)費(fèi)用等；3、政策要求的各種收費(fèi)如：質(zhì)檢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改基金、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、勞保費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等；4、開(kāi)發(fā)區(qū)片內(nèi)的配套設(shè)施費(fèi)用，主要包括：供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施的各項(xiàng)費(fèi)用、道路硬化、區(qū)內(nèi)綠化、物業(yè)管理的準(zhǔn)備費(fèi)用及其它公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等；5、建安造價(jià)：也是開(kāi)發(fā)商的主要投資部分包括土建、安裝、裝飾裝修造價(jià)；6、其它費(fèi)用還有：貸款利息、稅收、開(kāi)發(fā)公司管理費(fèi)用等。以上費(fèi)用基本構(gòu)成了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部投資。
二、投資控制轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
開(kāi)發(fā)公司要想獲得最大收益， 除了千方百計(jì)增加銷售收益外，還應(yīng)想方設(shè)法降低投資，把增加各項(xiàng)成本、費(fèi)用的發(fā)生控制在科學(xué)合理的限額以內(nèi)，以求在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中合理地使用人力、物力、財(cái)力，取得最大的投資效益。以上投資中有些政策性收費(fèi)是固定的，而有些則可以通過(guò)努力加以控制，從而達(dá)到降低投資的目的。對(duì)此，我認(rèn)為投資控制的重點(diǎn)應(yīng)放在以下同個(gè)方面：
1、設(shè)計(jì)階段：據(jù)專家研究指出，設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部費(fèi)用不到1％，但在決策正確的條件下，它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%以上。顯然，設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵 ，重施工，輕設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)觀念必須克服。因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙一旦完成，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，裝飾標(biāo)準(zhǔn)，材料設(shè)備選型等就確定了，投資額基本確定。當(dāng)施工圖付諸于施工時(shí)，按圖紙施工是施工單位必須履行的職責(zé)，施工單位無(wú)權(quán)變更圖紙及考慮設(shè)計(jì)優(yōu)化的問(wèn)題。因此，工程投資 控制的重點(diǎn)應(yīng)放在設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行多方案比選，運(yùn)用價(jià)值工程原理，以提 高產(chǎn)品價(jià)值為中心，將技術(shù)問(wèn)題與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題緊密結(jié)合。在滿足一定功能的前提下，盡量降低成本，避免浪費(fèi)的發(fā)生。同時(shí)，認(rèn)真做好設(shè)計(jì)概算的編制、審查、監(jiān)督，提高設(shè)計(jì)概算的 準(zhǔn)確度，以全發(fā)生問(wèn)題及時(shí)解決。
2、合同階段：積極推行施工項(xiàng)目招、投標(biāo)制度，通過(guò)招、投標(biāo)，使投標(biāo)人之間展開(kāi)競(jìng) 爭(zhēng)，使工程價(jià)格趨于合理或下降。因?yàn)檎小⑼稑?biāo)堅(jiān)持的是公開(kāi)、公平、公正的原則，有嚴(yán)格 的管理機(jī)構(gòu)和管理程序，有高素質(zhì)的專家系統(tǒng)支持，以及工程技術(shù)人員的群體評(píng)估與決策，并按照擇優(yōu)選擇的原則，能使選擇的原則，能使那些報(bào)價(jià)校低，工期較短，具有良好業(yè)績(jī)和管理水平的隊(duì)伍中標(biāo)，這就為合理控制工程造價(jià)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
3、施工階段：應(yīng)嚴(yán)格控制工作變更和加強(qiáng)材料管理。因?yàn)樵谝话闱闆r下，設(shè)計(jì)概算對(duì)設(shè)計(jì)變更考慮較少，隨著變更的增加，必然增加工程造價(jià)，并可能導(dǎo)致超出原來(lái)的預(yù)計(jì)投資，其次，工程變更容易引起停工、返工現(xiàn)象，會(huì)推遲項(xiàng)目的交付使用，減少項(xiàng)目使用帶來(lái)的效益，這了無(wú)異于增加工程造價(jià)。因此，在施工過(guò)程中，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)高度重視工程變更，堅(jiān)決杜絕施工單位擅自變更設(shè)計(jì)增加投資，對(duì)一些確需變更的情況開(kāi)發(fā)公司應(yīng)嚴(yán)格控制變更單價(jià)和施工工藝，并做好現(xiàn)場(chǎng)記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理工作，避免浪費(fèi)的發(fā)生。另外，建安工程成本，材料成本占工程直接費(fèi)用的70％左右，材料的質(zhì)量、功能、加工都會(huì)影響項(xiàng)目
投資的大小和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效果、設(shè)備、材料質(zhì)量低劣會(huì)造成工程返工，影響工期，加大費(fèi)用開(kāi)支，不按計(jì)劃供應(yīng)，不按規(guī)定結(jié)算會(huì)影響工程進(jìn)度，設(shè)備和材料管理不善，會(huì)造成浪費(fèi)和損失。因此，根據(jù)施工進(jìn)度，編制設(shè)備、材料供應(yīng)計(jì)劃，按材料實(shí)際價(jià)格與定額預(yù)算價(jià)格計(jì)算價(jià)格差異，合理控制價(jià)差水平，嚴(yán)格設(shè)備、材料的購(gòu)入手續(xù)，對(duì)施工單位自購(gòu)材料要監(jiān)督質(zhì)量。防止劣質(zhì)材料被使用。
總之，工程的投資控制貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，只要我們抓住重點(diǎn)環(huán)節(jié)，采?。夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的切實(shí)可行措施，以主動(dòng)控制替代事后控制的傳統(tǒng)作法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制就能達(dá)到事半功倍的效果。