近幾年來(lái)，由于大量不良債權(quán)的處置所引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，使得金融部門對(duì)信貸質(zhì)量管理逐漸升級(jí)，因此對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的要求也越來(lái)越高，即在評(píng)估抵押房地產(chǎn)時(shí)，要求評(píng)估抵押期滿后能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格，以保證抵押債權(quán)能如實(shí)收回。目前，在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，有相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為從估價(jià)目的和任務(wù)看，應(yīng)該評(píng)估其抵押價(jià)格，或預(yù)期價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力。
房地產(chǎn)抵押評(píng)估一頭連接房地產(chǎn)市場(chǎng)，一頭連接金融市場(chǎng)，抵押評(píng)估恰當(dāng)與否，直接關(guān)系到兩個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。下面就從抵押本質(zhì)、抵押價(jià)格內(nèi)涵、抵押價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)等幾方面分析房地產(chǎn)抵押價(jià)格的評(píng)估問(wèn)題。
一、抵押本質(zhì)
抵押是指抵押人以自己或第三人的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償。
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押的本質(zhì)就是對(duì)債權(quán)的保證，即保證抵押債權(quán)的安全、保證抵押債權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)、保證抵押債權(quán)不受侵害。
二、抵押價(jià)格 轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
抵押的本質(zhì)決定了抵押價(jià)格的特征，抵押價(jià)格的基本特征就是用價(jià)值形態(tài)去保證抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。什么是抵押價(jià)格？《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》一書中界定：抵押價(jià)格是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格，是扣除強(qiáng)制處置抵押物所發(fā)生的稅費(fèi)后的價(jià)格。換言之，就是債務(wù)履行期滿后能交給抵押權(quán)人的轉(zhuǎn)讓凈值。由此可見(jiàn)：
1、抵押價(jià)格是一種預(yù)期價(jià)格。
房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格大致有三種：（1）在預(yù)期市場(chǎng)上最有可能成交的價(jià)格；（2）在預(yù)期房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上最有可能實(shí)現(xiàn)的凈值；（3）在預(yù)期房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上最能保障債權(quán)安全的價(jià)格。根據(jù)抵押貸款的特征，預(yù)期短為數(shù)月，長(zhǎng)則數(shù)年。
2、抵押價(jià)格是抵押期終止時(shí)的價(jià)格。
抵押期包括約定履行期和違約履行期，如果債務(wù)人按期償債，抵押期等于約定履行期，如果債務(wù)人不按期償債，抵押期則大于約定履行期，大部分就是違約履行期。充分考慮抵押期的風(fēng)險(xiǎn)損失，是設(shè)定抵押和評(píng)估抵押價(jià)格的目的所在。
3、抵押價(jià)格是能保障債權(quán)安全的價(jià)格。
設(shè)定抵押，是基于“債務(wù)人期滿不能履行債務(wù)”的情況可能發(fā)生。評(píng)估抵押價(jià)格的目的就是當(dāng)這一情況發(fā)生后，能保障債權(quán)的安全。保障債券安全是指保障預(yù)期債權(quán)的完整安全，即抵押價(jià)格等于預(yù)期債權(quán)總和。
4、抵押價(jià)格是一種特殊的成交價(jià)格。
銀行與顧客之間的金融活動(dòng)屬于平等的民事活動(dòng)，抵押物價(jià)格與貸款價(jià)值應(yīng)該按照等價(jià)交換的原則進(jìn)行公平交易行為。如果抵押物價(jià)格大于或小于貸款價(jià)值，就違背了等價(jià)交換的市場(chǎng)法則，抵押與貸款的交易就不可能成功。因此，這個(gè)與貸款價(jià)值等價(jià)的抵押物價(jià)格就是抵押價(jià)格。
5、抵押價(jià)格是可以通過(guò)抵押率調(diào)整的價(jià)格。
抵押價(jià)格是扣除了抵押期間所有風(fēng)險(xiǎn)含量的安全價(jià)格；抵押率是銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)大小而“定做”的安全杠桿，它是扣除了抵押期間所有風(fēng)險(xiǎn)的安全比率，通過(guò)這個(gè)比率調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格，即與貸款價(jià)值等價(jià)交換的抵押價(jià)格。
綜上所述，根據(jù)房地產(chǎn)抵押價(jià)格的定義和特征，可用公式表示如下：
（1） 抵押價(jià)格＝房地產(chǎn)當(dāng)期正常市場(chǎng)價(jià)格×抵押率＝貸款價(jià)值（即貸款額）
?。?）抵押價(jià)格＝將預(yù)期抵押價(jià)格折現(xiàn)到本期貸款時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝房地產(chǎn)預(yù)期正常市場(chǎng)價(jià)格－預(yù)期處置稅費(fèi)－預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)值
三、抵押價(jià)格的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)
金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而要求評(píng)估抵押價(jià)格是為了分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押價(jià)格的“價(jià)格”風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅簝r(jià)格一經(jīng)作出，就標(biāo)志著評(píng)估機(jī)構(gòu)承諾和保證了抵押債權(quán)能夠完全實(shí)現(xiàn)。由于評(píng)估抵押價(jià)格的不確定因素很多，保證抵押債權(quán)期滿后能完全實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)很大。
1、評(píng)估的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
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