1、分標(biāo)的重要性
分標(biāo)是指按一定的規(guī)劃方式，將整個(gè)項(xiàng)目任務(wù)和工作分解為若干個(gè)包（或標(biāo)段），其目的是便于項(xiàng)目承包。房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)方式，決定了項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的基本形式，是項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略問(wèn)題，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目目的實(shí)施過(guò)程有重大影響，其重要性如下：
(1) 通過(guò)分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，在房地產(chǎn)項(xiàng)目分標(biāo)過(guò)程中，必須清晰地貫徹項(xiàng)目戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)方針，維護(hù)國(guó)家的利益，維護(hù)業(yè)主和相關(guān)參與者的利益。
(2) 通過(guò)分標(biāo)可明確地、靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施控制。在實(shí)施項(xiàng)目分標(biāo)策劃過(guò)程中，標(biāo)段數(shù)目的確定，決定了合同各方面的責(zé)任、權(quán)力和工作的劃分。所以，它對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程和項(xiàng)目管理產(chǎn)生根本性的影響。業(yè)主通過(guò)分標(biāo)和簽訂合同等手段，實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)的分解與委托，并通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)控制。
通過(guò)項(xiàng)目分標(biāo)可分清項(xiàng)目評(píng)獎(jiǎng)重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問(wèn)題。分標(biāo)是實(shí)施項(xiàng)目管理的手段，通過(guò)分標(biāo)策劃可正確處理項(xiàng)目各方面的重大關(guān)系，防止由于一些重大問(wèn)題的不協(xié)調(diào)或矛盾造成工作上的障礙，造成項(xiàng)目的重大損失。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，正確的分標(biāo)和合同策劃能夠促進(jìn)合同之間相互協(xié)調(diào)，減少組織矛盾和爭(zhēng)執(zhí)，圓滿(mǎn)地發(fā)行各個(gè)合同，保證項(xiàng)目整體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
2、分標(biāo)的依據(jù)轉(zhuǎn)貼于：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)
(1) 業(yè)主方面。主要包括業(yè)主的目標(biāo)（或利益目標(biāo)），業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理水平、管理力量，對(duì)項(xiàng)目管理介入的期望嘗試，對(duì)工程師和承包商的信任程序，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和工期要求，還有業(yè)主自身的管理風(fēng)格，等等。
(2) 承包商方面。主要包括擬選擇的承包商的能力，如是否具有施工部承包、“設(shè)計(jì)－施工”總承包、“設(shè)計(jì)－施工－供應(yīng)”總承包的能力，承包商的資信、企業(yè)規(guī)模、管理風(fēng)格和水平、抗御風(fēng)險(xiǎn)能力、相關(guān)項(xiàng)目和相關(guān)承包方式的經(jīng)驗(yàn)等。
(3) 主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型、規(guī)模、特點(diǎn)、技術(shù)復(fù)雜程度、工程質(zhì)量要求、設(shè)計(jì)嘗試和項(xiàng)目范圍的確定性，工期的限制，項(xiàng)目的盈利性與風(fēng)險(xiǎn)性，項(xiàng)目資源（資金，材料，設(shè)備等）供應(yīng)及限制條件等。
(4) 環(huán)境齋。主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目氣息的軟硬環(huán)境（政策法規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施等），眾的誠(chéng)實(shí)信用程度，項(xiàng)目實(shí)施方式，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，資源供應(yīng)的保障程度，獲得額外資源的可能性等。
3、分標(biāo)的方式
(1) 分階段分專(zhuān)業(yè)的半自動(dòng)化試，即業(yè)主將勘察、設(shè)計(jì)設(shè)備供應(yīng)、土建、安裝、監(jiān)理、裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，直接向業(yè)主負(fù)責(zé)。各承包商之間沒(méi)有任何合同關(guān)系。這種分標(biāo)方式，在我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中長(zhǎng)期被采用。
這種項(xiàng)目分標(biāo)方式的特點(diǎn)是：
1) 業(yè)主有大量的管理和協(xié)調(diào)工作。這種平等承包方式，一方面業(yè)主有多次招標(biāo)，需要充實(shí)的時(shí)間和高素質(zhì)的管理隊(duì)伍作保證，才能做出比較精細(xì)的計(jì)劃及控制，另一方面業(yè)主在沒(méi)有固定組織文化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)中，有較多的問(wèn)題需要介入，且還要對(duì)和承包商 之間的相互干擾而引起的問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任。所以，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的管理和協(xié)調(diào)是比較困難的。管理和協(xié)調(diào)主要是通過(guò)對(duì)工作任務(wù)和責(zé)任進(jìn)行協(xié)調(diào)分配，達(dá)到對(duì)權(quán)力和利益的協(xié)調(diào)分配。如果項(xiàng)目的責(zé)任體系不完善，那么就會(huì)造成項(xiàng)目組織之間爭(zhēng)執(zhí)較多，索賠較多，工期延長(zhǎng)。
2) 在大型項(xiàng)目中，采用這種方式，業(yè)主將面對(duì)項(xiàng)目的多個(gè)承包商（包括設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)單位、施工單位），這不僅使業(yè)主直接管理承包商的數(shù)量太多，管理跨度太大，而且容易造成項(xiàng)目協(xié)調(diào)困難，造成項(xiàng)目混亂和失控，造成業(yè)主管理費(fèi)用的增加，甚至導(dǎo)致總投資的增加和工期的延長(zhǎng)。
3) 分階段的平等承包，業(yè)主可以分階段進(jìn)行招標(biāo)，可以通過(guò)協(xié)調(diào)和項(xiàng)目管理加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)