第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)
第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究模式設(shè)計(jì)
第4操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)
第5操作環(huán)節(jié)：建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系
使用說(shuō)明
貝爾實(shí)驗(yàn)室每年研發(fā)經(jīng)費(fèi)高達(dá)驚人的數(shù)十億美金。中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研發(fā)經(jīng)費(fèi)從投入比例而言，也是低得驚人。除此之外，能否掌握專業(yè)的實(shí)戰(zhàn)研究模式，也是決定戰(zhàn)略領(lǐng)先的關(guān)鍵所在?！斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊(cè)》詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究模式與基本操作程序。
第1操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目研究的科學(xué)細(xì)分
客戶需求的研究
規(guī)劃設(shè)計(jì)研究
房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
項(xiàng)目策劃研究
研究理念的創(chuàng)新
客戶需求的研究
全程介入營(yíng)銷(xiāo)策劃的研究
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系的研究
2、項(xiàng)目研究對(duì)獲利的貢獻(xiàn)
如果說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的困惑與迷惆要求我們通過(guò)市場(chǎng)研究去解答，那么，無(wú)數(shù)血與淚的教訓(xùn)逼迫我們不得不去研究市場(chǎng)。根據(jù)98年規(guī)劃國(guó)土局統(tǒng)計(jì)結(jié)果，深圳市至明年年底的積壓商品房面積達(dá)到了332.38萬(wàn)平方米。根據(jù)初步調(diào)查，在這些積壓樓盤(pán)中，70％按樓盤(pán)主要積壓原因是定位不當(dāng)。定位不當(dāng)?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無(wú)資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復(fù)式家宅的，有認(rèn)為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設(shè)備就是豪宅的……但是他們一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是沒(méi)有很好地研究市場(chǎng)，許多發(fā)展商完全憑心血來(lái)潮決定項(xiàng)目，在項(xiàng)目開(kāi)始階段就已經(jīng)鑄成大錯(cuò)。正確的房地產(chǎn)研究能給房地產(chǎn)公司創(chuàng)造巨大的利潤(rùn)。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇崗口岸一個(gè)樓盤(pán)的售伙比相鄰樓盤(pán)要高2000元／平方米以上，其主要原因是看準(zhǔn)了建設(shè)地鐵的時(shí)機(jī)，在銷(xiāo)售上主抓香港市場(chǎng)，該樓盤(pán)不但售價(jià)高，而且銷(xiāo)售水平也大大高于周邊樓盤(pán)，開(kāi)售3天內(nèi)即銷(xiāo)售200余套，在日趨疲軟的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)極為罕見(jiàn)。
第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念
步驟A：自我觀念和企業(yè)使命的創(chuàng)新
住宅開(kāi)發(fā)商，特別是國(guó)有住宅開(kāi)發(fā)商，要強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，除了體制改革外，最關(guān)鍵是經(jīng)營(yíng)觀念的創(chuàng)新：要從住宅開(kāi)發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓?wù)商。作為住宅開(kāi)發(fā)商，容易把自己的目標(biāo)理解為建造住宅；而住宅需求服務(wù)商，則把自己的使命定義為準(zhǔn)確判斷并創(chuàng)造性地滿足客戶的住宅需求。觀念的創(chuàng)新，使住宅從目的變成了手段。在住宅需求服務(wù)商看來(lái)，客戶不是買(mǎi)住宅，而是購(gòu)買(mǎi)以居住為中心系列需求的滿足，住宅需求服務(wù)商不是靠建造住宅的本事賺錢(qián)，而是靠判斷和滿足客戶住宅需求的能力贏利。為此，住宅需求服務(wù)商會(huì)更有意識(shí)地培育客戶需求判斷和規(guī)劃設(shè)計(jì)控制方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)強(qiáng)化包括施工監(jiān)理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、品牌塑造、物業(yè)管理等因素的綜合競(jìng)爭(zhēng)力體系。不難預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)的未來(lái)，必然屬于住宅需求服務(wù)商。
步驟B。從4P到4C的轉(zhuǎn)變
我們可以把4P和4C對(duì)照一下：
產(chǎn)品—一消費(fèi)者的需要和欲望
價(jià)格—一消費(fèi)者愿意付出的成本
分銷(xiāo)—一消費(fèi)者購(gòu)物的便利性
促銷(xiāo)—一溝通小理論從生產(chǎn)角度出發(fā)，既理論從消費(fèi)者角度出發(fā)。我們能不能在生產(chǎn)者與消費(fèi)者中間找到一個(gè)平衡點(diǎn)？因此這個(gè)平衡點(diǎn)應(yīng)該建立在消費(fèi)者和生產(chǎn)者之間的“雙贏”基礎(chǔ)之上，符合中國(guó)國(guó)情，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和生態(tài)環(huán)保要求。對(duì)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、使用壽命更長(zhǎng)的住宅和房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，或許應(yīng)核是：
引導(dǎo)消費(fèi)者需求的—一產(chǎn)品
消費(fèi)者滿意的—一價(jià)格
便利的—一渠道
雙向溝通的—一促銷(xiāo)
步驟C：從車(chē)來(lái)到創(chuàng)新的狀變樓式
無(wú)可否認(rèn)，港式運(yùn)作對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。這一方面緣于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史短，底子薄，無(wú)經(jīng)驗(yàn)積累；另一方面則是深圳與