近年來北京的商品房價格一直居高不下，各方面反映強烈。究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開發(fā)成本過高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開發(fā)成本。
一、商品住宅開發(fā)成本構成
通過對近年來新建小區(qū)的調查和分析，新區(qū)開發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、企業(yè)管理費、貸款利息、稅費、大市政費及四源費等費用構成。
通過敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費，其次是征地拆遷費，再次是貸款利息。因此，對住宅產(chǎn)品成本控制的重點分別是建安工程費、拆遷安置費、資金成本（即貸款利息）。
二、在開發(fā)的全過程中嚴格控制建安成本
?。ㄒ唬┮院贤芾頌槭侄?，加強成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制，一個重要的途徑就是合同管理。
開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責都有簽訂合同或協(xié)議的權利，如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理，規(guī)劃設計合同由規(guī)劃設計部門簽訂，工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經(jīng)濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質量，維護企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時完全按照合同內(nèi)容進行支付。
?。ǘ┩ㄟ^招標選擇監(jiān)理單位
好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進行投標報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。在辦理工程洽商時要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內(nèi)容在技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理都有發(fā)言權。
?。ㄈ┳龊靡?guī)劃設計階段的成本控制
控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70％—90％。設計階段工作水平的標低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低。規(guī)劃設計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合好，將會使產(chǎn)品銷售好，從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設計的質量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：
?。?）加強設計階段的經(jīng)濟論證
設計階段是工程建設的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結構方案。設計方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設的綜合效益。在方案比較時，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結構以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經(jīng)濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。價值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：V＝F／C
式中V——價值系數(shù)；
F——功能（一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途）系數(shù)；
C——成本（從根據(jù)用戶提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本）系數(shù)。
一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有