近年來北京的商品房價格一直居高不下，各方面反映強烈。究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開發(fā)成本過高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開發(fā)成本。
一、商品住宅開發(fā)成本構成
通過對近年來新建小區(qū)的調查和分析，新區(qū)開發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、企業(yè)管理費、貸款利息、稅費、大市政費及四源費等費用構成。
通過敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費，其次是征地拆遷費，再次是貸款利息。因此，對住宅產品成本控制的重點分別是建安工程費、拆遷安置費、資金成本（即貸款利息）。
二、在開發(fā)的全過程中嚴格控制建安成本
?。ㄒ唬┮院贤芾頌槭侄危訌姵杀究刂?BR> 房地產開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協議為依據支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制，一個重要的途徑就是合同管理。
開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責都有簽訂合同或協議的權利，如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理，規(guī)劃設計合同由規(guī)劃設計部門簽訂，工程施工階段的合同、協議由工程管理部門簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經濟行為納入合同管理，保證合同或協議簽訂的質量，維護企業(yè)的利益，所有的合同協議要按內容統一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時完全按照合同內容進行支付。
?。ǘ┩ㄟ^招標選擇監(jiān)理單位
好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業(yè)主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進行投標報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。在辦理工程洽商時要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內容在技術上是否可行、經濟上是否合理都有發(fā)言權。
?。ㄈ┳龊靡?guī)劃設計階段的成本控制
控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規(guī)模，提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70％—90％。設計階段工作水平的標低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規(guī)劃設計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合好，將會使產品銷售好，從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：
?。?）加強設計階段的經濟論證
設計階段是工程建設的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結構方案。設計方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設的綜合效益。在方案比較時，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結構以及使用功能的前提下，依據經濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。價值工程是分析產品功能和成本的關系，力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：V＝F／C
式中V——價值系數；
F——功能（一種產品所具有的特定職能和用途）系數；
C——成本（從根據用戶提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本）系數。
一般說來，提高產品價值的途徑有