內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成功的前提。項(xiàng)目融資是一種新的融資方式，具有非公司負(fù)債型融資和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)。二者的結(jié)合是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)全新課題。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) 融資結(jié)構(gòu)
商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)
從2002年開(kāi)始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)飛速發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2002年，隨著中國(guó)加入世貿(mào)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的浪潮在我國(guó)已經(jīng)展開(kāi)。
商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。購(gòu)物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2～3年的過(guò)渡期，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。因此，資金問(wèn)題，歷來(lái)都是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開(kāi)發(fā)商都是因?yàn)橘Y金問(wèn)題對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升。目前在我國(guó)的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性增大。同時(shí)在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。但是，與此同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。
商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說(shuō)明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)施的前提，能否有足夠長(zhǎng)時(shí)間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，否則一次失敗對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。
項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)
項(xiàng)目融資理論國(guó)際上產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，90年代開(kāi)始實(shí)踐運(yùn)用。自從1981年3月FASB對(duì)項(xiàng)目融資進(jìn)行正式界定之后，一直是國(guó)際金融界關(guān)注的熱點(diǎn)之一。
“項(xiàng)目融資”是一個(gè)特定的金融術(shù)語(yǔ)，是“為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。
中國(guó)銀行的網(wǎng)站上，將項(xiàng)目融資界定為：“項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人（即股東）為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、橋梁等大型基建項(xiàng)目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項(xiàng)目上?！?/P>
傳統(tǒng)的融資方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項(xiàng)目