內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風(fēng)險、高收益的特點，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的前提。項目融資是一種新的融資方式，具有非公司負債型融資和風(fēng)險分擔的特點。二者的結(jié)合是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的一個全新課題。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項目融資 風(fēng)險分擔 融資結(jié)構(gòu)
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點
從2002年開始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營一般還要經(jīng)過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費心機的問題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險相當大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。
商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險的準備，否則一次失敗對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。
項目融資的概念和特點
項目融資理論國際上產(chǎn)生于20世紀80年代，90年代開始實踐運用。自從1981年3月FASB對項目融資進行正式界定之后，一直是國際金融界關(guān)注的熱點之一。
“項目融資”是一個特定的金融術(shù)語，是“為一個經(jīng)濟實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。
中國銀行的網(wǎng)站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項目上?！?/P>
傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目