房地產開發(fā)項目實施階段風險分析

2006/8/11 16:18:17 | 6361次閱讀 | 來源：網友轉載【已有0條評論】發(fā)表評論

在房地產開發(fā)項目的實施，按我國的房地產的開發(fā)程序房地產開發(fā)商應該是從可行性研究批準后以后直至項目驗收前的階段均屬于實施階段。這階段的工作、可交付成果和費用包括：

A、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計
1、申報選址定點； 2、申報規(guī)劃設計條件； 3、委托作出規(guī)劃設計方案；4、辦理人防審核； 5、辦理消防審核； 6、審定規(guī)劃設計方案；7、住宅設計方案的專家組審查；8、落實環(huán)保“三廢”治理方案； 9、委托環(huán)境影響評價并報批； 10、建設工程勘察招、投標；11、委托地質勘探；12、委托初步設計； 13、申報、審定初步設計。

B、房地產開發(fā)項目的市政配套
（一）市政配套
1、征求主管部門審查意見；2、落實市政公用設施配套方案；3、報審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見；5、市政管線綜合
（二）房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費
1、工程勘察（測量）費；2、工程設計費；3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費； 4、竣工檔案保證金；5、臨時用地費；6、臨時建設工程費；7、建設工程勘察招標管理費；8、勘察設計監(jiān)督管理費；9、古建園林工程設計費

C、房地產開發(fā)項目土地使用權的取得
取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序
（一）、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設用地委托釘樁；3、辦理國有土地使用權出讓申請；4、主管部門實地勘察；5、土地估價報告的預審；6、委托地價評；7、辦理核定地價手續(xù) ；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國有土地使用權出讓合同；10、領取臨時國有土地使用證；11、領取正式國有土地使用證；12、國有土地使用權出讓金的返還

（二）、國有土地使用權的劃撥
1、國有土地使用權劃撥用地申請；2、主管部門現(xiàn)場勘察；3、劃撥用地申請的審核、報批；4、取得劃撥用地批準

（三）、集體土地的征用
1、征用集體土地用地申請；2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；3、簽訂征地協(xié)議；4、簽訂補償安置協(xié)議；5、確定勞動力安置方案；6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議；7、市政府下文征地；8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；9、辦理批地文件、批地圖；10、辦理凍結戶口；11、調查戶口核實勞動力；12、辦理農轉工工作；13、辦理農轉居工作；14、辦理超轉人員安置工作；15、地上物作價補償工作；16、征地結案

（四）、取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費
1、地價款（土地出讓金）；2、資金占用費；3、滯納金；4、土地使用費；5、外商投資企業(yè)土地使用費；6、防洪工程建設維護管理費；7、土地閑置費；8、土地權屬調查、地籍測繪費；9、城鎮(zhèn)土地使用稅；10、地價評估費；11、出讓土地預訂金；12、征地管理費；13、土地補償費；14、青苗及樹木補償費；15、地上物補償費；16、勞動力安置費；17、超轉人員安置費；18、新菜田開發(fā)建設基金；19、耕地占用稅

D、房地產開發(fā)項目的拆遷安置
（一）、房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進行拆遷工作；2、辦理拆遷申請；3、審批、領取拆遷許可證；4、簽訂房屋拆遷責任書；5、辦理拆遷公告與通知；6、辦理戶口凍結；7、暫停辦理相關事項；8、確定拆遷安置方案；9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議；10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置；11、發(fā)放運作拆遷補償款；12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理；13、移交拆遷檔案資料；14、房屋拆遷糾紛的裁決；15、強制拆遷

（二）、房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費
1、房屋拆遷補償費；2、搬家補助費；3、提前搬家獎勵費； 4、臨時安置補助費（周轉費）；5、清理費；6、停產停業(yè)綜合補助