淺述房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、進度、績效平衡分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的屬性：房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有工作都以項目為特征，每一個項目都作為一個獨立成本的核算單元，有其自己的盈虧報告，開發(fā)商的總利潤就是所有的項目利潤之和，因此地產(chǎn)開發(fā)項目是項目驅(qū)動型。
在驅(qū)動型項目管理過程中，項目經(jīng)理總是在開發(fā)項目全壽命周期內(nèi)追求成本、進度、績效的合理組合，以此達到本項目的開發(fā)目標。要實現(xiàn)公司的開發(fā)目標，就要求項目經(jīng)理根據(jù)項目開發(fā)計劃進行時間、成本、績效進行平衡、平衡分析。有經(jīng)驗的項目經(jīng)理在危機出現(xiàn)時，心中預(yù)先已想好的合適的時間、成本、績效平衡和平衡分析，并認識到平衡分析是持續(xù)思考過程的一部分。沒有經(jīng)驗的項目經(jīng)理，在危機出現(xiàn)時可能會出現(xiàn)腳痛醫(yī)腳、手痛醫(yī)手這種疲于應(yīng)付的局面。
房地產(chǎn)開發(fā)項目總是基于約束條件下而進行的。從大多數(shù)開發(fā)項目的開發(fā)實踐分析，在項目定義階段，績效、時間是兩個重要約束條件；在實施階段，成本是一個重要約束條件；在項目竣工驗收階段，時間是一個重要約束條件。如果一個開發(fā)項目，上述三個要素都是固定的，那么除了全部成功以外沒有別的選擇。如果上述三個要素都可以變動，那么項目就沒有了任何約束，也就是失去了平衡。
平衡分析的方法：
1、在決策過程中，識別并了解沖突。
任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，都有成本、進度、績效管理和控制系統(tǒng)，以此比較實際結(jié)果與計劃的差異，通過偏差分析來仔細研究成果，并提供狀態(tài)報告，以保證實施正確行動并解決問題。
首先，要檢驗早期警報來源和情報資料的正確性，回答下列問題：
這些信息與本項目相關(guān)嗎？
信息及時嗎？
數(shù)據(jù)完整嗎？
什么因素促使這種情況出現(xiàn)并存在？
如何確認信息是正確的？
如果信息是真，對本項目而言意味著什么？
理解沖突的潛在原因，進而理解三要素平衡分析的理由，大多數(shù)理由按帕累托原則可以集中為：
人的誤差或事故；
不確定性問題；
沒有料到的問題。
2、對項目目標進行全面檢查。
房地產(chǎn)開發(fā)項目目標通常決定著成本、時間和績效之間存在的變化幅度。
目標檢查的內(nèi)容為：
項目目標；
項目發(fā)起人關(guān)于項目整體目標和戰(zhàn)略計劃；
工作描述；
進度、成本和績效描述；
資源消費與計劃。
3、分析項目環(huán)境和狀態(tài)。
對房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際成本、進度和績效與初步或修改的項目計劃的進行詳細比較。在分析項目環(huán)境和狀態(tài)十，著重解決如下問題：
確定成本、進度和績效的相對優(yōu)先權(quán)；
確定公司的贏利能力和戰(zhàn)略計劃的影響；
得出一個管理評估。
如果項目有一個從執(zhí)行組織外獲取的產(chǎn)品或服務(wù)的合同，那么就要求提供產(chǎn)品或服務(wù)的合作伙伴對他的項目狀況進行自我評估，從而得出所獲得的產(chǎn)品或服務(wù)對成本、進度和績效的評估；
從細節(jié)上檢查項目每個工作包的狀況，提出完成時間、成本和績效要求。
經(jīng)過項目環(huán)境和狀態(tài)分析，而找出項目是哪些方面存在問題。一般來說，往往是下列幾方面會對項目造成影響：
不充分的計劃；
范圍變更；
不良的績效；
過激的表現(xiàn)；
環(huán)境限制。
4、找出替代方案。
通過上述分析、討論和評估，再尋找和確定替代方案。替代方案就是通過時間、成本和績效的不同組合，列出完成項目的辦法。尋找和確定替代方案時，對下面問題進行回答：
進度：
—顧客可以接受時間的拖延嗎？
—時間的拖延會改變公司的其他項目和客戶的完工日期嗎？
—資源可以重新調(diào)配以滿足新的進度計劃嗎？
—對新的計劃來說成本是什么？
—增加的時間能給我們帶來新的改進嗎？
—項目的拖延會引起別的項目拖延嗎？
—客戶的反映將會是什么？
—這會影響銷售嗎？
成本：
—是什么導(dǎo)致成本超過預(yù)期？
—采取什么措施可以減少剩下的成本？
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