管理要點二：設(shè)計前期
房地產(chǎn)公司進入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С郑徺I土地會簡單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴張、儲備工作。土地擴張不是簡單的購買和儲備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計劃和整體布局以及市場增長緊密結(jié)合起來。
l 建立與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土部門建立良好的工作關(guān)系。
如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對前期土地的儲備和擴張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進行，為進一步的實施開發(fā)打下一個良好的基礎(chǔ)，在市場競爭中占據(jù)較高的優(yōu)勢。
購買土地前首先做好三個準備：
1）規(guī)劃選址。
某一種開發(fā)項目概念確定后，下一步的工作就是項目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場進行實地調(diào)查和核實。其次，根據(jù)項目的定位和對土地的具體要求，擬選5處以上的位置進行選址和評價。評價主要考慮周圍市場、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價以及項目進入后的市場反映及銷售預(yù)測等，評價應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項目定位綜合考慮，必要時要對項目定位進行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評價報告，進行針對性分析和比較，從中遴選出有較大開發(fā)價值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。
比如，城市大型購物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個：一是地區(qū)人口密度和流動率。二是交通便利程度。在汽車高度發(fā)展的國家，如美國，其大型城市購物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因為交通非常方便，而且開汽車也非常容易到達，買完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來往車輛，保證了購物中心設(shè)置的第一個因素：人口流動率。所以，交通便利和人口密度及流動率，對于購物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。
在深圳地區(qū)，私人汽車擁有率逐年提高，加入WTO后，購買家庭轎車速度日長，深圳去年已有50萬輛汽車，現(xiàn)在也月售1萬輛。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設(shè)置購物中心適合嗎？答案是否定的。因為，深圳是一個特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開發(fā)狀態(tài)，沒有哪個地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購房，他們不大可能在下班時饒路去郊區(qū)購物中心進行采購，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購物中心缺乏吸引力。
所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進出都很不錯，可以有一個較好的市場前景。家樂福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對大型購物中心的環(huán)境較重視，而且家樂福是梅林一村唯一的一家商場。由于家樂福位于市政道路上，將消費者人群擴大到整個梅林地區(qū)，并通過公共交通吸引人流，而門前連續(xù)不斷的車流又是購物中心高人口流動率的保證