資產(chǎn)被嚴(yán)重低估

在上海房地產(chǎn)市場異常景氣的前兩年，浦東金橋變更會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)，使得公司當(dāng)時(shí)的賬面利潤被人為壓低，未來將隱藏的利潤釋放出來會(huì)使經(jīng)營業(yè)績不致大起大落，如此，公司可謂用心良苦。然而必須指出的是，在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)下，浦東金橋的資產(chǎn)被低估是毋庸置疑的。

在2004年年報(bào)和2005年半年報(bào)中，浦東金橋沒有、也不需要披露將難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偟馁M(fèi)用性成本計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本對(duì)公司財(cái)報(bào)的影響。根據(jù)公開披露的其他內(nèi)容，我們估計(jì)該會(huì)計(jì)政策在2005年上半年結(jié)束時(shí)至少為公司隱藏了4000萬元的利潤，公司的資產(chǎn)也同時(shí)少計(jì)了相同的金額。 浦東金橋2004年年報(bào)稱，報(bào)告期內(nèi)，主營業(yè)務(wù)利潤占凈利潤的比例為106.06%，與上年年度159.08%相比，下降53.02個(gè)百分點(diǎn)，下降原因主要是持股95%的子公司——上海金橋出口加工區(qū)南區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“南區(qū)發(fā)展”）處于建設(shè)期，當(dāng)年尚無主營業(yè)務(wù)收入，但發(fā)生金額較大的研發(fā)設(shè)計(jì)、建設(shè)配套等當(dāng)期費(fèi)用，是合并范圍主營業(yè)務(wù)成本上升所致。

這也就是說，虛增的主營業(yè)務(wù)成本主要來自南區(qū)發(fā)展，而該公司2004年的凈利潤為-3220萬元。這些研發(fā)設(shè)計(jì)和建設(shè)配套等費(fèi)用，難道都是“難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偂?？如果確實(shí)如此，那么難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偟馁M(fèi)用性成本金額如此巨大，是否公司對(duì)自己的成本太不了解了呢？或許浦東金橋應(yīng)該請(qǐng)一家管理咨詢公司來分析自己的成本動(dòng)因了。

到2005年上半年末，浦東金橋在南區(qū)發(fā)展的權(quán)益累計(jì)增減額為-4235萬元，其中當(dāng)期減少1176萬元。

南區(qū)發(fā)展虧損當(dāng)然還有發(fā)生期間費(fèi)用的原因，但主營業(yè)務(wù)成本應(yīng)該是最主要的原因，考慮到南區(qū)發(fā)展還有其他項(xiàng)目可能產(chǎn)生虛增的主營業(yè)務(wù)成本，隱藏4000萬元利潤的估計(jì)并不為過。

至于出租開發(fā)產(chǎn)品，2003年末浦東金橋此類資產(chǎn)余額為16.56億元，2005年中期末已經(jīng)達(dá)到25.49億元，攤銷年限的改變對(duì)2003年的利潤影響為1084萬元，保守地估計(jì)，至2005年中期累計(jì)影響利潤3000萬元是非?？赡艿?。

綜合分析，到2005年中期時(shí)浦東金橋的賬面利潤累計(jì)應(yīng)被低估7000萬元以上，而公司房地產(chǎn)銷售毛利率極高有可能是因?yàn)槟玫爻杀据^低（見表3），這樣公司土地資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比賬面價(jià)值更高，這些都是投資者在估值時(shí)不得不考慮的。

會(huì)計(jì)核算有疑問

按一般會(huì)計(jì)處理方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)在建成后，出售時(shí)借記主營業(yè)務(wù)成本、貸記開發(fā)產(chǎn)品（即增加主營業(yè)務(wù)成本、減少開發(fā)產(chǎn)品），轉(zhuǎn)作出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)借記出租開發(fā)產(chǎn)品、貸記開發(fā)產(chǎn)品（即增加出租開發(fā)產(chǎn)品、減少開發(fā)產(chǎn)品），應(yīng)有下列等式存在：

開發(fā)產(chǎn)品減少=主營業(yè)務(wù)成本+出租開發(fā)產(chǎn)品增加

即：主營業(yè)務(wù)成本=開發(fā)產(chǎn)品減少-出租開發(fā)產(chǎn)品增加

對(duì)浦東金橋而言，則有：

主營業(yè)務(wù)成本=開發(fā)產(chǎn)品減少-出租開發(fā)產(chǎn)品增加+難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偟馁M(fèi)用性土地開發(fā)成本

這樣，虛增的難以辨認(rèn)或難以分?jǐn)偟馁M(fèi)用性成本就可通過上面的等式計(jì)算得到。然而，浦東金橋2005年上半年開發(fā)產(chǎn)品只減少了14585萬元，而出租開發(fā)產(chǎn)品竟增加了20480萬元，不知道其他5895萬元的出租開發(fā)產(chǎn)品來自哪里？而2005年上半年浦東金橋合并會(huì)計(jì)報(bào)表的范圍與上年相比并無變化。

據(jù)2005年半年報(bào)，浦東金橋的子公司上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司向上海金橋（集團(tuán)）有限公司控股的子公司上海金橋出口加工區(qū)南區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司購買位于南區(qū)海關(guān)監(jiān)關(guān)區(qū)外的建筑面積約9300平方米的未竣工定制廠房，此項(xiàng)交易金額為1071萬元。浦東金橋解釋關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的原因是“為使廠房投資主體與土地權(quán)屬主體一致，理順資產(chǎn)關(guān)系，增加上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司的租賃廠房資產(chǎn)”，那么差額的其他部分也是因?yàn)閷?duì)外購買資產(chǎn)產(chǎn)生的么？原因又是什么呢？

    項(xiàng)目經(jīng)理勝任力免費(fèi)測評(píng)PMQ上線啦！快來測測你排多少名吧~

    http://www.vanceur.cn/pmqhd/index.html