為什么要通過會計政策與會計估計變更來減少賬面利潤？或許是浦東金橋房地產(chǎn)銷售業(yè)務近年來的經(jīng)營情況太好了，畢竟7000萬元的低估可在未來適當時候釋放出來

近年來，國內房地產(chǎn)市場的火爆令投資者對房地產(chǎn)上市公司寄予厚望，但是相當一批企業(yè)的業(yè)績逆潮流而動，令人失望。浦東金橋（600639）即是如此。

浦東金橋主營房地產(chǎn)開發(fā)和租賃業(yè)務，2004年公司扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有5418萬元，而較早前的2002年為1.08億元，與當時上?；鸨姆康禺a(chǎn)市場形勢并不相符。那么，是浦東金橋的生產(chǎn)經(jīng)營出了什么問題？

分析發(fā)現(xiàn)，一個原因是房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)節(jié)奏會造成業(yè)績波動，如浦東金橋2005年上半年的主營業(yè)務收入已經(jīng)與前3年相差不多，主營業(yè)務利潤甚至超過前兩年，這主要是因為公司的控股子公司上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資建設的碧云新天地二期部分住宅實現(xiàn)銷售。但是，本文分析的重點則是另一個原因，即浦東金橋的會計政策和會計估計的變更導致多計成本對公司業(yè)績造成的不合理影響。

會計政策變更減少賬面利潤

浦東金橋在2003年以前對開發(fā)用土地的會計政策是這樣的，“開發(fā)用土地在取得時，按實際成本計入‘無形資產(chǎn)’，土地投入開發(fā)建設從‘無形資產(chǎn)’轉入‘開發(fā)成本’。在開發(fā)建設過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和配套設施費等，屬于直接費用的直接計入開發(fā)成本；需在各地塊間分攤的費用，按受益面積分攤計入?！?br>
2003年浦東金橋做了會計政策變更，“屬于難以辨認或難以分攤的費用性成本不再分攤計入開發(fā)成本，而于實際發(fā)生時直接計入主營業(yè)務成本予以核算。此項會計政策變更因無法合理估計其累計影響數(shù)而采用未來適用法，該項變更減少本期凈利潤25,610,758.00元?！?浦東金橋2003年房地產(chǎn)銷售業(yè)務的毛利率從上一年的30.42%猛增到50.78%（見表1），實在是太引人注目了！如果成本中再減去因會計政策變更而多增的2561萬元，實際毛利率將達到57.48%。如此暴利，如果據(jù)實披露，只怕是弊大于利。

無獨有偶，同處上海的陸家嘴（600663）2004年年報披露顯示，其開發(fā)用土地會計政策與浦東金橋變更后的情況幾乎完全相同，而地處深圳的萬科（000002，200002）和地處北京的金融街（000402）卻并沒有這樣做?；蛟S是一種巧合，陸家嘴的董事長楊小明在2004年6月之前正是浦東金橋的董事長。

尤其令人不可理解的是陸家嘴2002年至2004年年報中對開發(fā)用土地核算方法的表述均有不小的差異，卻從未披露有過這方面的會計政策變更。

問題在于這樣的會計政策變更并無道理。

從道理上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本”相當于制造業(yè)企業(yè)的“在產(chǎn)品”，在沒有完成銷售前其成本只能計入存貨的價值，絕對不應該計入主營業(yè)務成本、不應影響企業(yè)的利潤，否則將違反會計核算原則中的配比原則。配比原則要求一個會計期間內的各項收入和與其相關聯(lián)的成本、費用在同一會計期間內予以確認、計量。

從另一個角度來講，成本“難以辨認或難以分攤”是否就應該直接計入主營業(yè)務成本呢？如果這個理由成立，那么制造業(yè)企業(yè)就不必費盡心思考慮是按直接材料、直接人工還是其他什么因素去分配制造費用了，直接將制造費用計入主營業(yè)務成本就可以了，成本會計學也就大大簡化了。

《企業(yè)會計制度》對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的會計處理沒有做特別規(guī)定，而此前的《股份有限公司會計制度》以附件的形式明確規(guī)定；“4301開發(fā)成本科目，核算公司在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用?！逼渲兴f的各項費用，顯然也包括浦東金橋所說的“難以辨認或難以分攤的費用性成本”。

2002年浦東金橋的審計師是上海立信長江會計師事務所，2003年公司改聘上海眾華滬銀會計師事務所，會計政策和會計師一起變動，這背后的故事不是很明白嗎？

會計估計變更增加成本 2003年浦東金橋還做了會計估計變更，公司原出租開發(fā)產(chǎn)品規(guī)定的房屋攤銷年限為10-20年，“現(xiàn)為更合理體現(xiàn)收入與成本配比原則及謹慎性原則，在原規(guī)定的年限內縮短了個別類別房屋的攤銷年限。”

浦東金橋作此變更的理由是很牽強的，由于沒有任何證據(jù)表明出租房屋的壽命比原來預計的要短，公司這樣做只能認為是在刻意做低利潤（見表2）。還有一種可能是，以前的攤銷年限制定不合理，而公司不愿意承認，然而這種可能性應該不大。房地產(chǎn)類上市公司中，陸家嘴的出租開發(fā)產(chǎn)品中房屋按30年攤銷，金融街出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷年限更是高達45年，萬科的攤銷年限最短，為12.5年至25年，然而萬科的出租開發(fā)產(chǎn)品是“意圖出售而按暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)”，情況有所不同。與同業(yè)相比，浦東金橋變更前的攤銷年限已經(jīng)不算長。

上述會計估計變更對浦東金橋2003年利潤的影響是1084萬元。即使是在這樣的會計估計下核算，公司2005年上半年房地產(chǎn)租賃業(yè)務的毛利率仍然達到了41.22%，上海的房地產(chǎn)市場實在是令人慨嘆！

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