1．研究對象的描述
1．1行業(yè)發(fā)展趨勢
　 中國已經(jīng)加入了WTO，目前外商已進入我國房地產(chǎn)行業(yè)，但多數(shù)是港臺地區(qū)的三資及外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，來自發(fā)達國家的極少。今后幾年國外知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團進軍中國房地產(chǎn)業(yè)肯定有較大的增加，這些企業(yè)實力強，集資金、技術(shù)、銷售、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，具有較強的競爭力。而我國現(xiàn)有的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等方面的劣勢，缺乏競爭力。目前大量的國有房地產(chǎn)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)制過程中，企業(yè)制度還不健全，與國際市場的要求不相適應。“入世”后有實力的外商就會給國內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的沖擊。
與此同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭日趨激烈。在激烈的市場競爭中，有相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪"洗牌"。為了改善經(jīng)營業(yè)績，強化主業(yè)優(yōu)勢或者實施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，不少房地產(chǎn)公司都進行了大規(guī)模的資產(chǎn)重組，有些企業(yè)甚至通過資產(chǎn)重組實現(xiàn)了"脫胎換骨"。不僅有效地增強了企業(yè)競爭力，還為日后到國際資本市場融資提供了可能。
　　在企業(yè)的自身，越來越多的房地產(chǎn)商采用信息化技術(shù)來管理企業(yè)。他們以自己的網(wǎng)絡(luò)平臺為基礎(chǔ)，通過多邊協(xié)議的形式進行集團采購和信息共享，提高市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)信息管理現(xiàn)代化。
21世紀是知識經(jīng)濟的時代，信息革命及其相關(guān)技術(shù)已經(jīng)滲透到社會生活的各個方面，計算機與現(xiàn)代通信領(lǐng)域技術(shù)的結(jié)合，使我們的生活出現(xiàn)前所未有的變革，數(shù)字化浪潮席卷全球。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何準確把握市場脈搏和動向，如何在激烈的市場競爭中顯示自己的優(yōu)勢，提升企業(yè)的核心競爭力，確立企業(yè)在行業(yè)的引領(lǐng)地位越來越重要。
1．2企業(yè)的組織管理機構(gòu)和職責調(diào)查分析
1.2.1公司簡介
盤龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是久負盛名、實力雄厚的公司，也是武漢市較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。公司始終貫徹“以人為本，尊重自然”的住宅開發(fā)理念，積極引進現(xiàn)代住宅形態(tài)，倡導先進的生活態(tài)度，以其獨特的戰(zhàn)略眼光為起點，規(guī)模話、科學化地建立公園家社區(qū)，取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，有力促進武漢房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
1.2.2公司管理機構(gòu)圖
圖1-1公司管理機構(gòu)圖
1.2.3 公司機構(gòu)職責分析
盤龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由六個職能部門：營銷策劃部、工程建設(shè)部、計劃財務(wù)部、市場開發(fā)部、物業(yè)管理部、行政辦公室組成。
營銷策劃部的主要職能是：收集房地產(chǎn)的相關(guān)信息進行市場調(diào)查和分析及作出調(diào)查報告，進行廣告策劃及營銷策劃，進行銷售工作。
工程建設(shè)部的主要職能是：對在建項目進行計劃、工期、質(zhì)量控制，對擬建項目進行前期控制工作。
計劃財務(wù)部的主要職能是：進行項目融資，對擬建項目進行估算和概算，對在建項目進行成本控制，對以建項目進行結(jié)算和決算及進行項目后評價。
市場開發(fā)部的主要職能是：取的土地的使用權(quán)，進行項目可行性分析和評估，提出被選方案。
物業(yè)管理部主要職能是：負責詳細記錄各類型樓盤的基本數(shù)據(jù)資料，每套樓盤單位業(yè)主與住戶、租戶的資料，快速、便捷的查詢功能。負責對業(yè)主的報修、投訴、住戶服務(wù)等要求做到及時處理。
行政管理辦公室主要職能是：負責日常行政工作、人力資源管理及后勤工作。
1.2.4公司職能部門業(yè)務(wù)流程圖
圖1-2公司職能部門業(yè)務(wù)流程
1．3信息化打造公司核心競爭力
房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)筑企業(yè)信息系統(tǒng)？如何從管理、決策和信息的交流等方面來適應快速多變的一切？如何使企業(yè)面對市場經(jīng)濟的嚴峻挑戰(zhàn)？如何解決產(chǎn)品積壓，進行成本控制，提高用戶滿意度？要想有效地解決這些問題，其根本出路是在企業(yè)與市場之間建立起有效的閉環(huán)系統(tǒng)，建立現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度。
中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于信息技術(shù)、計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動化技術(shù)的應用，將隨著世界高科技的飛速發(fā)展，進入信息時代。隨著信息時代的到來，企業(yè)必將不可抗拒的加速進入信息網(wǎng)絡(luò)時代。企業(yè)需要建設(shè)具有本企業(yè)特點的,業(yè)務(wù)過程自動化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對企業(yè)信息流的管理來控制企業(yè)的運作，及時提供給領(lǐng)導決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來越重要的作用。
1.3.1房地產(chǎn)企業(yè)信息化
企業(yè)信息化是國家信息化的基礎(chǔ)，是國家信息化的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)信息化是指房地產(chǎn)企業(yè)利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過對信息資源的深化開發(fā)和廣泛利用，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理的效率和水平，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力的過程。
　　知識經(jīng)濟時代要求以知識和信息為增值的主體和對象，要求知識和信息成為企業(yè)具有競爭力的核心要素，要求企業(yè)的所有員工都要高度重視知識和信息的作用，這就迫使企業(yè)去進行信息化建設(shè)，而企業(yè)信息化又恰恰提供了一個知識和信息被獲取、被增值的平臺。
當前，房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的高低完全取決于對信息的獲取和處理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展要靠正確的決策，而決策的基礎(chǔ)就是信息。房地產(chǎn)企業(yè)要準確、快速的獲取和處理信息，信息化是必然的選擇。
　　房地產(chǎn)企業(yè)信息化可大大減少人力，提高效率，加快信息處理的速度，提高信息的準確性和可靠性。而房地產(chǎn)企業(yè)信息化可以通過輔助管理和輔助決策，準確及時地把握市場信息，從而獲得更多的商機。房地產(chǎn)企業(yè)信息化還可以提高企業(yè)對市場的反應能力，提高決策的正確性和預見性，從而大大提高了競爭實力。
1.3.2 盤龍城開發(fā)公司信息化建設(shè)的基本內(nèi)容
1.3.2.1信息化建設(shè)的物質(zhì)和觀念準備
首先，房地產(chǎn)的信息化建設(shè)，是一項長期的工作，這要求領(lǐng)導層和全體員工對企業(yè)信息化有正確和清醒的認識和重視，房地產(chǎn)企業(yè)信息化是企業(yè)提高效益、提高自身競爭力的有力手段，是企業(yè)自身的需要，而不是企業(yè)的一個擺設(shè)。
其次，要有專職專人負責，因為房地產(chǎn)企業(yè)信息化工作是一項復雜的、長期的系統(tǒng)工程，是個"一把手"工程，企業(yè)應安排最高領(lǐng)導層中一名既懂信息技術(shù)又懂管理的領(lǐng)導來專門負責企業(yè)的信息化建設(shè)，國外稱為企業(yè)信息主管，即CIO(Chief Information Officer)。CIO直接對企業(yè)最高領(lǐng)導負責，下設(shè)企業(yè)信息化委員會，成員由企業(yè)各部門的主要領(lǐng)導兼任。
第三，要改革舊的企業(yè)管理模式，我國企業(yè)現(xiàn)行的管理模式大都是金字塔型的管理模式，而現(xiàn)代市場經(jīng)濟的需求，企業(yè)應引入精簡化和扁平化的網(wǎng)絡(luò)型管理模式，這種新的管理模式從信息化的角度來講，可以有效地消除企業(yè)內(nèi)部信息冗余和信息流通不暢的問題，各個部門所出現(xiàn)的問題都可被及時發(fā)現(xiàn)、及時反饋和及時解決，因此可以盡量避免企業(yè)經(jīng)營管理中所可能出現(xiàn)的漏洞，大大地加強了管理的有效性和及時性。
1.3.2.2公司信息化的系統(tǒng)構(gòu)成
　　房地產(chǎn)企業(yè)信息化發(fā)展的目標是以市場為導向，用先進技術(shù)改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。立足國情，提高網(wǎng)絡(luò)集成系統(tǒng)應用水平，加強企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和競爭力，以適應信息時代、知識經(jīng)濟的發(fā)展。
　　1． 計算機的廣泛利用。房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)流程和管理流程，通過廣泛的利用計算機的數(shù)據(jù)快速處理能力，將一切流程自動化。
　　2． 建立房地產(chǎn)企業(yè)管理信息系統(tǒng)。利用計算機、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和先進的管理知識，建設(shè)企業(yè)管理信息系統(tǒng)（即INTRANET），實現(xiàn)無紙化辦公，加快企業(yè)內(nèi)部信息的交流，改進企業(yè)業(yè)務(wù)流程和管理模式，提高運行效率，降低成本，提高競爭力。
　　3． 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)的建立并與外界實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)。
　　4． 企業(yè)決策支持系統(tǒng)。利用現(xiàn)代通信技術(shù)，加入因特網(wǎng)，進行企業(yè)的信息發(fā)布，并建設(shè)企業(yè)外部網(wǎng)（即EXTRANET）。通過采集和利用國家宏觀信息、企業(yè)材料供應商及合作伙伴的生產(chǎn)流通信息、市場信息等經(jīng)營信息，提高企業(yè)對市場的快速反應能力，提高企業(yè)的正確決策能力。
　　5． 電子商務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)信息化的核心是基于商業(yè)服務(wù)（B2B）的信息化普及與服務(wù)平臺建設(shè)，目前房地產(chǎn)企業(yè)的電子商務(wù)尚處起步階段，有關(guān)部門正在組織制定發(fā)展規(guī)劃綱要。
　　6． 建設(shè)一支企業(yè)信息化人才隊伍
　　7． 制定、實施企業(yè)信息化標準規(guī)范及規(guī)章制度
1.3.2.3 盤龍城開發(fā)公司信息化的主要途徑：
　　第一步，原始信息資料的數(shù)字化轉(zhuǎn)化，構(gòu)建企業(yè)信息庫。
　　企業(yè)的計算機網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫以及在網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)支持下的應用系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)信息化建設(shè)的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)信息化的核心與基礎(chǔ)是對以數(shù)字化形式存在的大量信息的管理與利用，沒有這些信息做基礎(chǔ)，企業(yè)信息化只能像空中 樓閣一樣成為空談?！　?br> 第二步，實現(xiàn)內(nèi)部各業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié)的自動化。
　　房地產(chǎn)企業(yè)信息化則是住宅產(chǎn)業(yè)信息化的基本單元，是實施住宅產(chǎn)業(yè)信息化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的情況，做好企業(yè)信息化基礎(chǔ)建設(shè)工作。企業(yè)在完成了原始信息的數(shù)字化轉(zhuǎn)化，構(gòu)建起信息化建設(shè)所必須的信息庫之后，就可以在此基礎(chǔ)上通過實施、MRP、ERP、CRM、SCM、OA等系統(tǒng)來實現(xiàn)工程設(shè)計、生產(chǎn)、財務(wù)、人事、材料采購、市場銷售、行政辦公等業(yè)務(wù)處理過程的自動化。這些業(yè)務(wù)系統(tǒng)的構(gòu)建不需要齊頭并進，各個單位可根據(jù)自身情況，選擇若干環(huán)節(jié)分步實施。
　　第三步，實現(xiàn)決策過程的自動化。
　　有了完備的信息庫及各個環(huán)節(jié)的自動化做后盾，企業(yè)就可以考慮在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)更高層次的信息化--決策自動化，這是企業(yè)內(nèi)部信息化建設(shè)的最高境界。由于決策自動化的實現(xiàn)離不開來自公司運作各個層面的及時、準確、豐富的信息，因此一般的企業(yè)不可能很快達到這種水平，其只有基本完成了對各個事務(wù)性運作環(huán)節(jié)的信息化改造之后，才可能逐步著手實施決策過程的自動化；在沒有其他系統(tǒng)做支撐的情況下盲目追求決策過程的自動化，只能造成資源的不必要浪費。
　　第四步，實現(xiàn)與外界協(xié)同工作的自動化。
　　在對內(nèi)部運作的信息化改造達到一定水平之后，企業(yè)可以著手實施與合作伙伴等外界單位的協(xié)同工作自動化，包括協(xié)同商務(wù)、協(xié)同辦公等。這一階段的實現(xiàn)要求協(xié)作雙方都具有很高的內(nèi)部信息化建設(shè)水平。
1.3.2.4 房地產(chǎn)企業(yè)信息化的作用與經(jīng)濟效益
　　1．借助信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源信息，拓展銷售范圍。通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源信息，把房源信息傳播到的客戶面前，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的客戶群就會增加，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的促銷機會，成交概率亦隨之增加。
2．小區(qū)配置網(wǎng)絡(luò)，提高住宅檔次，吸引更多的住戶。小區(qū)內(nèi)配置信息網(wǎng)絡(luò)，住戶和物業(yè)管理公司能始終保持密切聯(lián)系，這樣既保證了住戶的私密性要求，又解除住戶的后顧之憂，可充分滿足客戶居住的各方面需求，使小區(qū)的各項服務(wù)管理有條不紊的進行，使住戶享受高質(zhì)量的現(xiàn)代生活。
3．掌握信息、把握良機、獲取房地產(chǎn)企業(yè)的最佳效益。通過信息網(wǎng)絡(luò)上的房地產(chǎn)信息資源庫，房地產(chǎn)企業(yè)能及時了解房地產(chǎn)市場需求動態(tài)變化、房地產(chǎn)建設(shè)的最新技術(shù)材料、尋找開發(fā)所需資金來源和最佳的合作伙伴，從而大大增強了開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的科學性、合理性、有效性，高質(zhì)量、低成本進行房地產(chǎn)開發(fā)，求取房地產(chǎn)企業(yè)的最佳效益。
4．注重信息分析，推出適銷房源。不定期地對房源銷售和客戶需求信息進行收集匯總、統(tǒng)計分析，找出當前市場熱銷房源之特點，將現(xiàn)有房源有針對性地不失時機地推出，同時根據(jù)信息分析，預測需求走勢，為開發(fā)設(shè)計提供可靠依據(jù)。
5．網(wǎng)上中介，降低銷售成本。將大量的房源地段、價格、房型、環(huán)境及推薦的室內(nèi)裝潢布置的詳盡材料一次性全部上網(wǎng)，展示給購房客戶，購房客戶通過電腦屏幕在了解詳盡資料進行比較后，可基本確定購買意向，從而大大降低銷售成本。
6．編制網(wǎng)上信息數(shù)據(jù)庫，無紙化存檔?，F(xiàn)代信息技術(shù)通過相應的硬件和軟件，將房地產(chǎn)開發(fā)的龐大的各類信息收集貯存于小小的磁盤和光碟上，隨時調(diào)用，快速取舍，展現(xiàn)過去，記錄現(xiàn)在，指導將來，為人們再現(xiàn)過去某一時點上或某一周期的信息，這種資料庫含金量高，會有很高的經(jīng)濟價值。　　　



















2、系統(tǒng)需求分析
2.1盤龍城開發(fā)公司信息化所面對的問題
1、辦公自動化體系不完善，僅限于簡單應用，甚至沒有任何應用企業(yè)的信息流通不暢、信息對稱性不夠。
　2、辦公處理模塊相對較少，功能較單薄。
3、電子協(xié)作和資源共享不夠。
　4、應用系統(tǒng)之間缺乏統(tǒng)一平臺、接口不統(tǒng)一。
　5、缺乏地產(chǎn)企業(yè)的專門應用。如：客戶關(guān)系管理、開發(fā)項目管理、銷售業(yè)務(wù)管理、統(tǒng)一客戶服務(wù)管理和物業(yè)管理等等。
　6、企業(yè)領(lǐng)導的監(jiān)控、資源調(diào)配、任務(wù)分配、執(zhí)行情況的管理不夠完善。
　7、缺少必要的決策分析和商業(yè)智能支持。
　8、企業(yè)網(wǎng)站和內(nèi)部管理系統(tǒng)不能協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
2.2目標分析
2.2.1 公司整體電子商務(wù)系統(tǒng)
　 由內(nèi)及外，由外向內(nèi)，內(nèi)外結(jié)合的電子商務(wù)系統(tǒng)。整合企業(yè)內(nèi)部資源、組織和企業(yè)上下游供應鏈以及統(tǒng)一客戶中心。
　 構(gòu)建重點：
　 1、基于整個電子商務(wù)體系構(gòu)建
　 2、符合國際電子商務(wù)標準
　 3、具有極強的開放性
　 4、與總部系統(tǒng)無縫對接
　 5、面向管理、突出先進的經(jīng)營管理理念（ERP\CRM）
　 6、面向供應鏈管理、突顯企業(yè)核心競爭力
2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)架構(gòu)分析
　 公司管理信息系統(tǒng)構(gòu)建重點：
　 1、標準統(tǒng)一、基礎(chǔ)平臺
　 2、預留外部數(shù)據(jù)接口，面向市場（CRM)、突出管理（BI）
　 3、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施
　 4、整個系統(tǒng)有機整合，系統(tǒng)之間無縫連接、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流、資金流、信息流綜合分析
2.2.3系統(tǒng)實現(xiàn)的目標
　 實現(xiàn)企業(yè)扁平化、統(tǒng)一化、智能化的管理架構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、簡化工作流程、提高辦公效率、增強企業(yè)知識管理、項目管理，全面提升企業(yè)監(jiān)控、調(diào)控方面的能力和水平。
　　通過統(tǒng)一客戶服務(wù)中心和客戶關(guān)系管理，增強企業(yè)的品牌價值、團隊協(xié)作和企業(yè)凝聚力。同時通過先進的管理信息系統(tǒng)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢、經(jīng)驗的緊密結(jié)合增強企業(yè)的學習能力、快速反應能力和行動能力，從而實現(xiàn)企業(yè)的"管理創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和業(yè)務(wù)創(chuàng)新"，全面提高企業(yè)在房產(chǎn)領(lǐng)域的核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略目標。
2.3管理信息系統(tǒng)實施策略
2.3.1實施策略
　　1、實施原則：總體規(guī)劃、分步實施、分步驟進行。
　　2、實施步驟：
　　理解企業(yè)管理信息系統(tǒng)--分析企業(yè)需求--咨詢顧問加入--總體設(shè)計規(guī)劃--選擇系統(tǒng)集成商--系統(tǒng)整合--系統(tǒng)調(diào)試--整體交付--系統(tǒng)跟蹤--系統(tǒng)維護--系統(tǒng)升級。
2.3.2實施步驟
　　企業(yè)完整的管理信息系統(tǒng)整體解決方案，必須在正確的方法論的基礎(chǔ)上才能可以提高工作效率及項目實施質(zhì)量，保證系統(tǒng)整體規(guī)劃的高瞻遠矚和分步驟實施的切實可行，同時保護系統(tǒng)的投資、先進性以及系統(tǒng)的升級維護。
　　在該項目中主要采用成熟的整體項目管理方法論和應用系統(tǒng)實施方法論。
　　1、整體項目管理方法論PJM：項目管理方法(PJM)的目標是提供一個主框架，使其能夠?qū)椖坑靡恢碌氖侄芜M行計劃、評估、控制和跟蹤。
　　2、應用系統(tǒng)實施方法論：AIM是經(jīng)過復雜的應用產(chǎn)品實施而提煉好的結(jié)構(gòu)化實施方法，它能滿足用戶的各種需求，從定義用戶的實施方法、策略到新的系統(tǒng)上線運行，AIM包含了所有不可缺少的實施步驟。因而盡可能地減少用戶的實施風險，以保證快速、高質(zhì)量地實施管理應用系統(tǒng)。
　　AIM分為七個階段：
　　第一階段：建立實施策略
　　主要從商務(wù)和技術(shù)上來計劃項目的范圍，并確定項目的目標。這一階段的工作，包括建立由公司主要領(lǐng)導為首的項目實施領(lǐng)導小組和各部門有關(guān)人員參加的項目實施小組，并開始對員工進行初步的業(yè)務(wù)管理觀念和方法培訓,具體制定出企業(yè)實施應用管理的策略和目標。
　　第二階段：業(yè)務(wù)流程分析
　　主要是定義項目的內(nèi)容，即對現(xiàn)行的管理進行仔細地回顧和描述，從而認識項目的業(yè)務(wù)和技術(shù)上的具體要求。一般在這個分階段要編寫一個項目定義分析報告，可以更多地是借助于IPO圖的形式來描述目前的流程，并從中找出希望改進的地方，為進一步解決方案的設(shè)計創(chuàng)造條件。
　　第三階段：設(shè)計解決方案
　主要是對上階段形成的業(yè)務(wù)分析流程，結(jié)合業(yè)務(wù)管理的基本概念和具體的軟件功能，逐項進行回顧、分析，以便對目前每個管理業(yè)務(wù)流程，提出解決方案。
　　第四階段：建立應用系統(tǒng)
　　本階段需根據(jù)前一階段擬訂的方案，對管理上（或組織上）需改進之處制定改進方案，包括調(diào)整分工、規(guī)范流程、統(tǒng)一方法、標準信息編碼等。從軟件來講，系統(tǒng)初始化設(shè)計及二次開發(fā)工作可開始進行。這樣建立起一個符合企業(yè)管理思想的應用系統(tǒng)。此時大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整理工作也將著手進行。
　　第五階段：文檔編碼
　　在建立應用系統(tǒng)的同時，除了必須對軟件進行二次開發(fā)，按軟件工程要求提供必須的文檔以外，對管理要改進的流程及方法等方面，也必須編寫或修改原來的制度、職責、流程圖。這時，系統(tǒng)一旦已建立起來，可著手對最終用戶的主要應用進行培訓。
　　第六階段：系統(tǒng)切換
　　在這個階段，為了減少系統(tǒng)實施時的風險，各職能部門分別按照自己的日常業(yè)務(wù)活動，參照已文檔化的流程，運行計算機系統(tǒng)進行測試，以證實其系統(tǒng)是基本可行的。這時才開始正式向新系統(tǒng)輸入數(shù)據(jù)、創(chuàng)建初態(tài)、定義參數(shù)、開始運行。為了保證切換的成功，這時項目領(lǐng)導小組要求及時地發(fā)布許多指令，來逐步地進行系統(tǒng)地切換。一般來講，能有一個新老系統(tǒng)并行的運行期間，風險可更小些。
　　第七階段：運行維護
　　在并行一段時間后，事實證明系統(tǒng)是安全、可靠、可行的，那么可以正式投入運行。并在運行中作好有關(guān)的記錄和報告，并及時地發(fā)現(xiàn)運行中的問題，以便進行維護和提高。
2.3.3選型原則和標準
　　1、平臺的選擇
　　平臺的技術(shù)是否具有成熟度，支持的操作系統(tǒng)、應用技術(shù)和數(shù)據(jù)庫的可靠性、安全性、擴充性、容錯性、災難恢復、兼容性、備份存儲功能等。
　　2、系統(tǒng)供應商選擇
　　系統(tǒng)供應商應該具有房產(chǎn)行業(yè)咨詢專業(yè)背景、行業(yè)營銷管理背景，系統(tǒng)整合能力，產(chǎn)品、技術(shù)、服務(wù)、培訓、維護、升級能力，大中型房產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)經(jīng)驗。
具體可以通過如下幾方面來進行考察：
　　1)供應商是否具有房產(chǎn)行業(yè)咨詢、管理、營銷、市場推廣方面的經(jīng)驗和專家組織；
　　2)是否具有整合不同系統(tǒng)、系統(tǒng)供應商的能力，具有提供企業(yè)長遠規(guī)劃和管理變革以及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化的解決方案。
　　3)是否曾經(jīng)在大中型管理信息系統(tǒng)項目中接收過考驗，具有穩(wěn)固和專業(yè)的開發(fā)團隊和項目管理專家。
　　4）公司是否具有資金實力和行業(yè)背景，包括房產(chǎn)行業(yè)背景、咨詢管理和系統(tǒng)整合的能力與實力。
5)行業(yè)方面：是否有項目管理專家、管理咨詢專家、房產(chǎn)行業(yè)營銷專家
　　6)技術(shù)方面：是否有高級系統(tǒng)分析設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實施專家、實施數(shù)據(jù)庫設(shè)計專家、質(zhì)量管理專家、培訓服務(wù)專員等。
　　7) 管理咨詢方面：是否具有對房地產(chǎn)行業(yè)深入了解的資深管理顧問。
　　
3、建設(shè)經(jīng)驗：
　　1) 公司本身是否具有項目管理、大型系統(tǒng)集成的經(jīng)驗
　　2) 是否具有風險管理、成本資金管理、系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計等方面的經(jīng)驗和典型案例。
2.3.4實施雙方組織機構(gòu)及相關(guān)職責
　　在該項目中,信息系統(tǒng)開發(fā)組建項目實施小組。同時公司也建立同樣的實施組織,同時適量增加實施人員,使他們與咨詢顧問形成一個完整的實施小組，共同進行項目實施工作。
2.4系統(tǒng)功能分析
盤龍城開發(fā)公司管理信息系統(tǒng)由以下幾個子系統(tǒng)組成：投資決策管理信息系統(tǒng)、工程項目管理信息系統(tǒng)、營銷管理信息系統(tǒng)、售樓管理信息系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)。
1、投資決策管理信息系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)開發(fā)的目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運用科學的管理方法、準確、快速的作出決策。它不僅可對房地產(chǎn)市信息進行海量存儲、高速查詢和科學管理，還可以通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫中的大量實用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標，選擇適用的數(shù)學模型，以便快速得出最優(yōu)的方案
2、項目管理信息系統(tǒng) ( PMIS)
系統(tǒng)是以國際先進的項目管理思想為指導，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的計劃控制、招投標管理、合同控制、成本管理等核心業(yè)務(wù)的實際管理需求，采用各種先進的項目管理技術(shù)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目管理的信息化的大平臺，幫助企業(yè)高效整合各項資源、多項目協(xié)同管理，實現(xiàn)項目的動態(tài)管理和目標管理，幫助企業(yè)實現(xiàn)“最低投入、最大回報“的項目投資目標。
3、營銷管理信息系統(tǒng)
通過對房地產(chǎn)客戶群體的細分，針對客戶的具體情況，制定并實現(xiàn)相應的樓盤廣告宣傳、產(chǎn)品展示等營銷活動，并可與企業(yè)外部的網(wǎng)站結(jié)合，利用多種先進的信息手段，如全景展示、樓盤導購、樓盤推薦、樓盤查詢、咨詢服務(wù)、會員服務(wù)、社區(qū)交流、在線調(diào)查、電子刊物、郵件發(fā)送等，最大化的吸引客戶的購買，提升企業(yè)的品牌形象和知名度。
4、售樓管理信息系統(tǒng)
樓盤單元數(shù)據(jù)錄入：主要是快速處理(新增、修改、刪除)樓盤/樓閣/單元的基本資料。對新增樓盤時按樓盤描述、樓閣規(guī)則、單元成批描述三級分別進行生成。針對房源信息量很大,初始操作很多,這一功能采用向?qū)Х绞綆椭阋宰钌贂r間生成大量房源信息和相關(guān)圖片錄象,并可以對生成的房源信息進行批量或單獨修改,以彌補生成房源時的不具體之處。
5、物業(yè)管理信息系統(tǒng)
由于物業(yè)收費的復雜性，工程設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、維修的多樣性，客戶服務(wù)中的投訴、報修、裝修等流程的靈活性，該系統(tǒng)遵循物業(yè)管理標準，融合ISO9000思想，以ISO9000文檔為指導，多名科技精英與物業(yè)管理專家的密切合作和精心開發(fā)，提供了靈活設(shè)置收費項目、計費方法、預收免交費用等功能，提供了流程自定義，操作方式自定義等功能，能適應各種類型的物業(yè)管理。
2.4.1功能分析圖

圖2-1系統(tǒng)功能分析圖
2.5業(yè)務(wù)分析（業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)流程圖）
業(yè)務(wù)流程是現(xiàn)行系統(tǒng)各個業(yè)務(wù)活動的工作過程。業(yè)務(wù)流程圖就是用規(guī)定的符號和規(guī)則來描述具體業(yè)務(wù)過程的圖表。通過繪制業(yè)務(wù)流程圖可以幫助系統(tǒng)分析員整理和匯總調(diào)查結(jié)果，找出業(yè)務(wù)流程中的不合理流向；通過業(yè)務(wù)流程圖，系統(tǒng)分析人員可以更好地與管理人員進行交流，啟發(fā)他們總結(jié)和說明管理業(yè)務(wù)的規(guī)律。
業(yè)務(wù)流程圖的符號如圖2-2所示：

2.5.1業(yè)務(wù)流程
在公司管理信息系統(tǒng)中，進行管理的主體是房地產(chǎn)公司，管理客體是在建項目、物業(yè)、物業(yè)業(yè)主、公司本身及與他們的相關(guān)各種情況。業(yè)務(wù)流程主要包括：
1、確定管理對象。即對各類信息進行歸集、分類、處理。
2、動態(tài)更新信息。由于物業(yè)檔案資料具有動態(tài)性，因此，需要隨時或定期對檔案資料進行更新、修改。
3、信息匯總、統(tǒng)計、分析。
4、查詢及輸出信息。
公司管理的總業(yè)務(wù)流程圖：

2.6數(shù)據(jù)分析（數(shù)據(jù)流程圖、數(shù)據(jù)字典）
2.6.1數(shù)據(jù)流程圖
管理業(yè)務(wù)流程調(diào)查中所用的業(yè)務(wù)流程圖形象地表達了管理活動中信息的流動和存儲過程，但仍沒有完全脫離一些物質(zhì)要素（如貨物、產(chǎn)品、資金等）。信息系統(tǒng)是為信息管理服務(wù)的，所以為了描述系統(tǒng)中數(shù)據(jù)流的變化過程，還必須進一步舍去物質(zhì)要素，收集有關(guān)的資料，繪制出原系統(tǒng)的數(shù)據(jù)流程圖，為下一步分析做好準備。
數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)流程調(diào)查過程中收集的資料包括：
1、原系統(tǒng)全部輸入單據(jù)、輸出報表和數(shù)據(jù)存儲介質(zhì)的典型格式；
2、各環(huán)節(jié)上的處理方法和計算方法；
3、上述各種單據(jù)、報表、帳本的制作單位，報送單位，存放地點，發(fā)生頻度，發(fā)生的高峰時間及發(fā)生量等；
4、上述各種單據(jù)、報表、帳冊所包含的數(shù)據(jù)的類型、長度、取值范圍等。
通過調(diào)查可以繪制出現(xiàn)行系統(tǒng)的數(shù)據(jù)流程圖。數(shù)據(jù)流程圖是描述信息系統(tǒng)邏輯模型的主要工具，它可以用少數(shù)幾種符號綜合地反映出信息在系統(tǒng)中的流動、處理和存儲情況，便于用戶理解，是系統(tǒng)分析員與用戶之間非常好的通信工具，是系統(tǒng)設(shè)計的出發(fā)點。數(shù)據(jù)流程圖是在詳細調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過抽象后，把數(shù)據(jù)的流動及存儲情況概括而成的。
數(shù)據(jù)流程圖由以下四種基本元素組成：
1、外部實體：指本系統(tǒng)之外的人或單位，他們和本系統(tǒng)有信息傳遞關(guān)系，例如顧客、供應商等。
2、數(shù)據(jù)流：表示流動著的數(shù)據(jù)，它可以是一項數(shù)據(jù)，也可以是一組數(shù)據(jù)。
3、處理邏輯：指對數(shù)據(jù)的邏輯處理功能。
4、數(shù)據(jù)存儲：指通過數(shù)據(jù)文件、文件夾或帳本等存儲數(shù)據(jù)。
各個基本要素都有相應的表示符號，數(shù)據(jù)流程圖符號如圖所示：


公司管理數(shù)據(jù)流程示意圖如圖（2-4）所示：

2.6.2數(shù)據(jù)字典的建立
數(shù)據(jù)流程圖從整體上描述系統(tǒng)的邏輯功能，但并未對圖中的數(shù)據(jù)流、處理邏輯和數(shù)據(jù)存儲等元素的具體內(nèi)容加以說明。建立數(shù)據(jù)字典是為了對數(shù)據(jù)流程圖上各個元素作出詳細的定義和說明。數(shù)據(jù)流程圖加上數(shù)據(jù)字典，就可以從圖形和文字兩個方面對系統(tǒng)的邏輯模型進行完整描述。
數(shù)據(jù)字典包括以下幾種：
1、數(shù)據(jù)項的定義：數(shù)據(jù)項是數(shù)據(jù)的最小組成單位。它的定義包括名稱和編號、類型、長度、取值范圍或含義。
編號 數(shù)據(jù)項名稱 簡 述 取值范圍 類型及寬度
I01 客戶代碼 客戶的代表編碼 “0001”-“9999” 字符型，8位
I02 項目代碼 各項目的代碼 “0001”-“9999” 字符型，8位
2、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的定義：數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)描述了某些數(shù)據(jù)項之間的關(guān)系。一個數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)可以由若干個數(shù)據(jù)項組成，也可以由若干數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)組成。
編號 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)名稱 簡述 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的組成
DS01 客戶檔案 記載入信客戶的基本信息 大樓名稱+客戶代碼+業(yè)主名稱+聯(lián)系電話+證件名稱+證件代號+人口數(shù)+國籍
3、數(shù)據(jù)流的定義：數(shù)據(jù)流由一個或一組固定的數(shù)據(jù)項組成。定義數(shù)據(jù)流時，不僅要說明數(shù)據(jù)流的名稱、組成等，還應指明它的來源、去向和數(shù)據(jù)流量等。

編號 數(shù)據(jù)流名稱 簡述 數(shù)據(jù)流來源 數(shù)據(jù)流去向 數(shù)據(jù)項組成 流量
H01 材料清單 維修工從倉庫領(lǐng)出材料的清單 維修部材料倉庫 維修處理模塊 材料編號+材料名稱+領(lǐng)用數(shù)量+日期+領(lǐng)用單位 10份/天
H02 維修工程委托單 維修業(yè)務(wù)進行的依據(jù) 客戶請求維修部開出 維修處理 維修業(yè)務(wù)名稱+維修內(nèi)容+報修用戶+報修時間 約10份/天
H03 費用清單 維修業(yè)務(wù)處理的各項費用 用戶簽字驗收 財務(wù)部 材料費+人工費+維修內(nèi)容+維修時間+用戶 約10份/天
H04 發(fā)票 維修費用支付 用戶 用戶報銷憑證 維修內(nèi)容+維修時間+維修經(jīng)辦 約10份/天
H05 統(tǒng)計表 財務(wù)部 統(tǒng)計結(jié)果 經(jīng)理 客戶滿意程度+回訪率+報修率 約10份/天

4、處理邏輯的定義：處理邏輯的定義僅對數(shù)據(jù)流程圖中最底層的處理邏輯加以說明。

編號 處理邏輯名稱 簡述 輸入的數(shù)據(jù)流 輸出的數(shù)據(jù)流 處理頻率
P01 填寫維修委托單 由用戶提出維修申請 用戶委托請求 維修工程委托單 10份/天
P02 調(diào)度 對報修業(yè)務(wù)進行安排 維修工程委托單 維修工程委托單 10份/天
P03 維修處理 安排維修并處理 材料清單 已完工程委托單 10份/天
P04 簽字驗收 用戶對維修結(jié)果的反應程度 已完工程委托單 已完工程委托單 10份/天
P05 開發(fā)票 用戶支付維修費用的憑證 費用清單 發(fā)票 10份/天
P06 統(tǒng)計 每個月底統(tǒng)計當月的維修情況，包括材料、人工費、回訪率等 已完工維修單、未完工維修單 “統(tǒng)計表”，流向外部實體“經(jīng)理” 1次/月
P07 回訪 維修工程后再詢問用戶的意見 用戶意見 回訪記錄 1次/月
5、數(shù)據(jù)存儲的定義：數(shù)據(jù)存儲在數(shù)據(jù)字典口供描述數(shù)據(jù)的邏輯存儲結(jié)構(gòu)，而不涉及它的物理組織，主要描述它所包含的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和輸入、輸出數(shù)據(jù)流。







編號 數(shù)據(jù)存儲名稱 簡 述 關(guān)鍵字 相關(guān)聯(lián)處理 數(shù)據(jù)存儲組成
F01 暫存委托單 記錄尚未維修的內(nèi)容 維修單編號 P02、P06 日期+地點+報修內(nèi)容+報修時間+預約時間+報修經(jīng)辦人
F02 已完工委托單 記錄維修內(nèi)容和維修費用 維修單編號 P04、P06、P07 日期+地點+報修內(nèi)容+報修時間+完成時間+維修情況記錄+維修經(jīng)辦人+住戶驗收人+維修材料費+維修人工費+回訪時間+滿意程度

6、外部實體的定義：外部實體定義包括外部實體編號、名稱、簡述及有關(guān)數(shù)據(jù)流的輸入和輸出。
編號 外部實體名稱 簡述 輸入的數(shù)據(jù)流 輸出的數(shù)據(jù)流
S01 物業(yè)業(yè)主 接受服務(wù)的用戶 委托請求、用戶意見 發(fā)票
S02 工程部 項目建設(shè)管理的部門 工程情況 報表
S03 計劃財務(wù)部 結(jié)算業(yè)務(wù)費用的部門 材料清單 統(tǒng)計表
S04 經(jīng)理 統(tǒng)計和總結(jié)業(yè)務(wù)處理情況 統(tǒng)計表 業(yè)務(wù)總結(jié)
2.7系統(tǒng)模型



圖2-5系統(tǒng)模型圖









3.系統(tǒng)設(shè)計
3.1系統(tǒng)概述
由于PMIS系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計的數(shù)據(jù)來源多、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)復雜，恰當?shù)拈_發(fā)方法對系統(tǒng)的成功至關(guān)重要。在開發(fā)過程中，我們采用了結(jié)構(gòu)化生命周期法、快速原型法和面向?qū)ο蠓椒ㄏ蚪Y(jié)合的開發(fā)方法。首先對整個系統(tǒng)的開發(fā)過程進行規(guī)劃，在系統(tǒng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，采用面向?qū)ο蟮乃枷牒头椒?，根?jù)系統(tǒng)目標、用戶需求及約束條件對現(xiàn)在手工系統(tǒng)的處理功能進行修改個調(diào)整，獲得新系統(tǒng)的邏輯模型。設(shè)計網(wǎng)絡(luò)拓撲結(jié)構(gòu)，進行數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、代碼、查詢和輸入輸出格式設(shè)計。編寫程序代碼，采用黑箱法、邏輯覆蓋法等多種方法進行嚴格的程序測試和系統(tǒng)測試。
為了搭建一個更高的管理平臺，自然離不開信息系統(tǒng)的支持。公司掌門人高瞻遠矚，提出了要打造新的信息化管理模式來適應全國范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)運作需求。管理信息系統(tǒng)必須服務(wù)從于企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略，必須能適應于公司運營的需要。真正意義上的信息化應該是企業(yè)全局性的信息化，只有個人的單機應用或只有獨立部門的應用還不能稱之為信息化。
企業(yè)的信息化應是覆蓋企業(yè)內(nèi)部辦公、信息交流、知識共享、業(yè)務(wù)流程管理、領(lǐng)導決策支持以及能與外部進行信息溝通的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。繞一個開發(fā)項目進行運作，周期長，產(chǎn)品唯一性，涉及到眾多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)：項目可行性研究、市場分析、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設(shè)計、融資、建筑施工、工程監(jiān)理、市場營銷、房產(chǎn)銷售、租賃、物業(yè)管理等。在信息化過程中需要考慮到辦公自動化以及眾多業(yè)務(wù)管理功能，如樓盤銷售、物業(yè)管理、租賃、項目管理等。一體化的管理信息系統(tǒng)主要是指采用統(tǒng)一的先進的開發(fā)工具、統(tǒng)一的大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫，從服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)進行系統(tǒng)規(guī)劃，完全整合辦公自動化?！?br> 3.2總體方案設(shè)計
　 盤龍城房地產(chǎn)開發(fā)公司管理信息系統(tǒng) (RMIS) 是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化、集團化、跨區(qū)域發(fā)展的管理需要，利用先進的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理思想和管理模式，建立企業(yè)協(xié)同辦公和業(yè)務(wù)管理一體化集成的信息化管理大平臺；幫助企業(yè)及其下屬職能部門和分布各地的子公司實現(xiàn)流程規(guī)范與優(yōu)化、資源共享、協(xié)同工作、輔助決策支持等全面信息化管理。在分散、規(guī)模經(jīng)營的條件下，強化集團公司總部對各分公司業(yè)務(wù)的集中管理和全面、準確、及時的決策支持；通過信息化手段全面提升業(yè)務(wù)操作層、執(zhí)行層和決策層等各個管理層次上的管理效率，優(yōu)化企業(yè)工作流、信息流、資金流管理，全面提升企業(yè)核心競爭力。
3.2.1系統(tǒng)架構(gòu)圖

圖3-1系統(tǒng)構(gòu)架圖
3.2.2系統(tǒng)特點：
1、 全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)的整個業(yè)務(wù)流程
根據(jù)集團型房地產(chǎn)企業(yè)的運作特征，以房地產(chǎn)項目開發(fā)為中心，覆蓋整個企業(yè)業(yè)務(wù)流程的前、中、后端。前端以項目開發(fā)為主線，包括項目立項、計劃與進度、招投標、設(shè)計管理、工程管理、合同管理、工程監(jiān)理以及貫穿全程的投資成本控制等；中端以企業(yè)支持服務(wù)為主，提供企業(yè)辦公自動化功能，人力資源管理、財務(wù)管理等企業(yè)運作的公共平臺；后端則以房產(chǎn)營銷與客戶服務(wù)為導向，包括客戶關(guān)系管理、樓盤銷售、房產(chǎn)租賃、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)管理。并通過系統(tǒng)軟件接口工程，內(nèi)部與財務(wù)系統(tǒng)等其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)，外部與企業(yè)門戶網(wǎng)站無縫集成，真正全面實現(xiàn)業(yè)務(wù)一體化管理。
2、一體化的業(yè)務(wù)流、信息流、資金流管理
系統(tǒng)充分整合房地產(chǎn)企業(yè)三個核心主線：業(yè)務(wù)流、信息流、資金流并實現(xiàn)互動控制。在系統(tǒng)中處理任何一個業(yè)務(wù)流，系統(tǒng)互動產(chǎn)生信息流和資金流；在系統(tǒng)中控制任何資金流，總能通過對應的業(yè)務(wù)流和資金流來實現(xiàn)控制目標。
3 、領(lǐng)導決策支持
以房地產(chǎn)企業(yè)管理信息平臺和各基礎(chǔ)業(yè)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理決策模型，集成專家系統(tǒng)的定性分析功能和先進的數(shù)據(jù)存取、挖掘、分析技術(shù)以及可視化技術(shù)，以文稿、報表、圖表等直觀、形象的形式為企業(yè)高層提供關(guān)于企業(yè)外部環(huán)境研究分析、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營分析、核心業(yè)務(wù)預警、企業(yè)經(jīng)營目標及方針和策略及其分解與考核等決策支持信息，搭建企業(yè)高效、準確、及時的決策平臺。
4 、完整的房地產(chǎn)企業(yè)知識庫
整個業(yè)務(wù)系統(tǒng)運行沉淀形成包括：法律法規(guī)庫、宏觀政策庫、投資案例庫、項目開發(fā)流程庫、供應商信息庫、成本數(shù)據(jù)庫、客戶信息庫、房源信息庫、合同信息庫等構(gòu)成企業(yè)強大的知識庫資源，并成為管理決策和戰(zhàn)略決策的依據(jù)。
知識管理協(xié)同辦公信息平臺，采用先進的 B/S 技術(shù)架構(gòu)，完全基于 Web 技術(shù)開發(fā)，融合了先進的企業(yè)管理思想，支持流程化、協(xié)同化的工作管理模式，幫助企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)外部信息的快捷交流與共享，為企業(yè)提供全新、高效的知識型、協(xié)同型辦公模式，全面提升企業(yè)辦公效率。作為 RMIS 的信息平臺，可無縫集成運行其他業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)及領(lǐng)導決策支持系統(tǒng)，支持企業(yè)實施全面信息化管理。
3.3公司的電子商務(wù)平臺建設(shè)
3.3.1系統(tǒng)的架構(gòu)與技術(shù)說明
這部分介紹了系統(tǒng)的物理配置、技術(shù)平臺、開發(fā)工具、網(wǎng)絡(luò)安全及系統(tǒng)的總體框架。


圖 3-2系統(tǒng)的架構(gòu)圖
3.3.2技術(shù)平臺與開發(fā)工具：
　　經(jīng)過充分的論證和比較，房地產(chǎn)電子商務(wù)解決方案可選用微軟的平臺和開發(fā)技術(shù)，這是因為微軟的平臺和技術(shù)具有運行穩(wěn)定可靠、開發(fā)工具齊全高效等優(yōu)點，將在開發(fā)技術(shù)、培訓、服務(wù)等方面獲得全方位的支持。
Microsoft BackOffice 服務(wù)器應用程序平臺提供了大量的實施電子商務(wù)系統(tǒng)的產(chǎn)品。其中包括：用于應用程序服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò)共享的 Windows NT Server 或者Windows 2000 Server；用于商業(yè)Web站點管理的 Commerce Server 2000；以及用于保存公司產(chǎn)品和客戶信息的大型數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品Microsoft SQL Server2000。
　　應用層軟件開發(fā)主要運用了微軟的Visual Studio系列開發(fā)工具，這其中包括了：Visual Basic、 Visual C++、 Visual FoxPro、 Visual InterDev，以及 Visual J++ 開發(fā)系統(tǒng)。Visual Studio可以幫助程序員更容易、更快地在應用程序間轉(zhuǎn)換代碼和內(nèi)容。其強大之處在于商務(wù)系統(tǒng)開發(fā)需求的核心網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容的自定義和管理；用戶界面設(shè)計；數(shù)據(jù)訪問；與現(xiàn)有系統(tǒng)集成；以及程序間通訊等。
　　鑒于與目前系列應用軟件的組合、接口，在系統(tǒng)的一些管理端的應用軟件的開發(fā)方面，也會選用優(yōu)秀的前端開發(fā)工具Delphi 5以及 PowerBuilder 7.0來進行部分的開發(fā)。
3.3.3網(wǎng)絡(luò)安全
　　微軟公司在創(chuàng)建用于解決安全性、安全支付、保密性以及數(shù)據(jù)交換的標準計劃非常積極。新版本的 Microsoft Wallet 將實施安全的電子交易（SET）標準，該標準用于安全的、經(jīng)過驗證的支付信息的傳輸。
在這方面采用的技術(shù)與標準分別包括：
　　•SSL協(xié)議，用來對網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)乃嘘P(guān)鍵數(shù)據(jù)進行加密，保證用戶、地產(chǎn)商的利益不受損失。
　　•隱私優(yōu)先權(quán)（P3P）的Windows 支持平臺，3W聯(lián)盟（World Wide Web Consortium）設(shè)計的一種用
　　來確保對客戶隱私權(quán)保護的軟件規(guī)范。
3.3.4電子商務(wù)系統(tǒng)的總體構(gòu)成框架
　　房地產(chǎn)電子商務(wù)系統(tǒng)是一個完整的體系，它幾乎集成了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的所有應用管理系統(tǒng)以及基于Internet的最新應用開發(fā)。
下圖是系統(tǒng)的總體構(gòu)成框架簡圖：


圖3-3電子商務(wù)系統(tǒng)構(gòu)架圖

方案介紹：房地產(chǎn)公司將方案專用服務(wù)器放置在售樓中心或者展示會現(xiàn)場，客戶可以通過觸摸屏自助查詢信息，或者由售樓人員協(xié)助使用iPAQ來查詢各類房源信息，并進行展示。商務(wù)人員可以實時進行草擬協(xié)議或者合同等業(yè)務(wù)。管理人員在遠程通過INTERNET訪問該服務(wù)器。
3.4硬件的選型設(shè)計與配置





表3-1系統(tǒng)硬件的設(shè)計及配置
硬件的設(shè)計內(nèi)容 配置要求



網(wǎng)絡(luò)環(huán)境 Windows NT或Windows2000網(wǎng)絡(luò)，采用100BASA-T/快速型以太網(wǎng)，且網(wǎng)絡(luò)協(xié)議采用TCP/IP協(xié)議，應用Windows NT Server4.0自帶的HS作為向Internet 網(wǎng)發(fā)布信息的Web服務(wù)器，將局域網(wǎng)應用路由器與Internet 網(wǎng)專線相連，在專線未接通前采用 Modem 電話撥號入網(wǎng)，在內(nèi)部局域網(wǎng)與Internet之間建立防火墻；內(nèi)存：256M（512M）；硬盤：20G剩余空間
WEB代理服務(wù) CPU：2.0G；內(nèi)存：256M（512M）；硬盤：20G剩余空間
服務(wù)器 CPU：2.0G；內(nèi)存：256M（512M）；硬盤：20G剩余空間
客戶機 CPU：P4 2.0G ；內(nèi)存：256M（512M）；硬盤：40G；顯示器：Windows系統(tǒng)支持的顯示器,可顯示256
3.5軟件系統(tǒng)的功能設(shè)計
表3-2軟件系統(tǒng)的功能設(shè)計
軟件系統(tǒng)對象 功能要求
數(shù)據(jù)服務(wù)器 操作系統(tǒng)： Windows NT Server 4.0；數(shù)據(jù)庫：Microsoft SQL Server 7.0/2000
應用服務(wù)器、代理服務(wù)器、WEB代理服務(wù)器 操作系統(tǒng)：Windows NT Server 4.0；匯編語言：Visual FoxPro 5.0以上版本
客戶機 操作系統(tǒng)： Windows2000
3.6代碼設(shè)計
PMIS系統(tǒng)選用數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng) Microsoft SQL Server 7.0/2000實現(xiàn)。本系統(tǒng)代碼設(shè)計原則有：
（1）、所有表單、按扭、錄入、標簽等通用構(gòu)件均通過生成基類，并基于基類設(shè)計完成。
（2）、通用處理模塊（如查詢、上移、下移等）通過定義基類，并基于基類完成。
（3）、所有遠程視圖必須采用參數(shù)化視圖，保證每次僅下載必需的數(shù)據(jù)。
（4）、程序中的變量和函數(shù)的命名均采用漢語拼音字頭的組合命名。
表3-3代碼設(shè)計范例
編號 代碼名稱 代碼
1 房產(chǎn)資源 FCZY
2 房產(chǎn)租售 FCZS
3 客戶檔案 KHDA
4 水電表讀數(shù) SDBDS
5 費用數(shù)據(jù) FYSJ
6 新房驗收 XFNS
7 經(jīng)營部文檔 JYBWD
8 小區(qū)人口 XQRK
9 二次裝修 ECZX
10 有償服務(wù) YCFW
11 工作計劃 GZJH
12 工程設(shè)施 GCSS
13 設(shè)備運行維修 SBYXWX
14 倉庫物料 CKWL
15 房產(chǎn)維修 FCWX
16 維修工作單 WXGZD
17 工程圖紙 GCTZ
18 保安排班 BAPB
19 各客戶總費用匯總 KKHZFYHZ
20 各大樓費用匯總 GDLFYHZ
21 各管理區(qū)費用匯總 GGLQFYHZ
3.7數(shù)據(jù)庫文件設(shè)計
PMIS系統(tǒng)所有的數(shù)據(jù)庫都符合規(guī)范及理論要求，數(shù)據(jù)庫的命名規(guī)則有：數(shù)據(jù)庫名、數(shù)據(jù)表單名及字段名的名稱均以漢語拼音縮寫字母組成，文件名不得超過8位。例如：房間代碼的名稱為“FJDM”。
字段名以所屬表名的前3位字母開始，第4位為下劃線“＿”，第5位至第10位為該字段所代表項的漢語拼音縮寫。例如，房產(chǎn)資源管理房間代碼的字段名為“FCZ＿FJDM”。
數(shù)據(jù)表單以其所完成功能的漢語拼音縮寫進行命名，長度一般不超過8位。例如：房產(chǎn)資源管理位：“FCZYGL”。
PMIS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫都存放在一個數(shù)據(jù)庫文件（PMISDBS）中。
3.7.1 公司數(shù)據(jù)集中管理---VPN網(wǎng)絡(luò)的搭建
　　傳統(tǒng)企業(yè)網(wǎng)基于固定地點的專線連接方式，已難以適應現(xiàn)代企業(yè)的需求。于是企業(yè)在自身網(wǎng)絡(luò)的靈活性、安全性、經(jīng)濟性、擴展性等方面提出了更高的要求。虛擬專用網(wǎng)（VPN）以其獨具特色的優(yōu)勢，贏得了越來越多的企業(yè)的青睞，令企業(yè)可以較少地關(guān)注網(wǎng)絡(luò)的運行與維護，更多地致力于企業(yè)商業(yè)目標的實現(xiàn)
　　隨著當前移動辦公的日益增多，遠程用戶需要及時地訪問 Intranet 和 Extranet。Access VPN 向出差流動員工、遠程辦公人員和遠程小辦公室提供 了通過公用網(wǎng)絡(luò)與企業(yè)的 Intranet 和 Extranet 建立私有的網(wǎng)絡(luò)連接。在Access VPN 的應用中，利用了一種二層網(wǎng)絡(luò)遂穿技術(shù)在公用網(wǎng)絡(luò)上建立VPN 隧道（Tunnel）連接來傳輸私有網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)。
　　用戶發(fā)起的 VPN 連接指的是以下的這種情況：首先，遠程用戶通過服務(wù)提供點（POP）撥入Internet訪問企業(yè)網(wǎng)，接著，用戶通過網(wǎng)絡(luò)隧道協(xié)議與企業(yè)網(wǎng)建立一條加密的 IP 隧道連接從而安全地訪問企業(yè)網(wǎng)內(nèi)部資源。在這種情況下，用戶端必須維護與管理發(fā)起隧道連接的有關(guān)協(xié)議和軟件。
　　在接入服務(wù)器發(fā)起的 VPN 連接應用中，用戶通過本地號碼或免費號碼撥入 ISP，然后 ISP 的 NAS 再發(fā)起一條隧道連接連到用戶的企業(yè)網(wǎng)。在這種情況下，所建立的 VPN 連接對遠端用戶是透明的，構(gòu)建 VPN 所需的軟件均由 ISP 負責管理和維護。
3.7.2Intranet 和 Extranet VPNs
　　Intranet 和 Extranet VPNs 通過公用網(wǎng)絡(luò)在公司企業(yè)總部和遠程辦公室、供應商、合作伙伴和用戶之間建立了虛擬私有網(wǎng)絡(luò)，這種應用示意圖如圖所示。這種應用實質(zhì)上是通過公用網(wǎng)在各個路由器之間建立 VPN 連接來傳輸用戶的私有網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，用于構(gòu)建這種 VPN 連接的技術(shù)有IP隧道技術(shù)如 IPSec、GRE，和基于ATM 或幀中繼的虛電路技術(shù)等。
企業(yè)的信息化建設(shè),是一項長期的系統(tǒng)工程。在信息化建設(shè)過程中，開發(fā)OA系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)等等和LAN網(wǎng)絡(luò) 的建 設(shè)， 是信息化建設(shè)的開端，而網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的集中管理，已是企業(yè)的信息化能否在企業(yè)未來的發(fā)展中，充分發(fā)揮本身的優(yōu)勢的長期難題。隨著企業(yè)的進一步跨地區(qū)的發(fā)展，原有的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已經(jīng)存在著局限性，此時很多企業(yè)急于引進先進計算機技術(shù)，在某些公司不負責的大力宣傳下，盲目投資，購買了大量軟件和設(shè)備，且不考慮網(wǎng)絡(luò)更新建設(shè)的性能/價格比，導致軟件和設(shè)備大都沒有起到應有作用，軟件升級和硬件設(shè)備費用昂貴，硬件設(shè)備淘汰奇快，教訓非常慘痛。
　　所以企業(yè)在信息化的建設(shè)過程中，如何通過ISP網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和最佳的性價比，來實現(xiàn)企業(yè)在未來發(fā)展中的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)集中管理是房地產(chǎn)企業(yè)需要慎重考慮的關(guān)鍵所在。
3.7.2數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計
按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫的設(shè)計原理，結(jié)合本系統(tǒng)的要求和需要，共設(shè)置了基礎(chǔ)信息、備選項目、建筑類型、成本費用、可行方案（財務(wù)指標）、盈虧平衡分析、敏感性分析、最優(yōu)方案數(shù)據(jù)庫。建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各建筑類型的選擇及各類建筑的闡述的輸入和輸出；成本費用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財務(wù)指標數(shù)據(jù)庫是各類數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈利分析的各階段的成果加以匯總、傳遞再進行反饋。在此基礎(chǔ)上，進行盈虧平衡分析、敏感性分析，并將各自分析的結(jié)果以表格的形式輸出。
在數(shù)據(jù)庫開發(fā)時，采用SQL設(shè)計數(shù)據(jù)庫。SQL作為Microsoft公司重力推出的一個數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品，具有很強的數(shù)據(jù)管理功能，以為越來越多的開發(fā)人員所使用。
3.7.3數(shù)據(jù)庫的相互調(diào)用
綜合系統(tǒng)流程，分析數(shù)據(jù)庫的相互調(diào)用及數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)傳遞的情況，可繪出數(shù)據(jù)庫相互調(diào)用及數(shù)據(jù)傳遞關(guān)系圖，如圖3-4所示：

圖3-4數(shù)據(jù)庫相互調(diào)用及數(shù)據(jù)傳遞關(guān)系

3.8計算機處理流程設(shè)計

3.9系統(tǒng)輸入
本系統(tǒng)要求輸入的數(shù)據(jù)基本上可以分為兩類：一類是原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括各種投資費用估算及其標準，市場調(diào)查所得到的數(shù)據(jù)，如人口數(shù)量、房屋需求量、需求類型等，歷史項目的一些數(shù)據(jù)，以及備選方案的基本情況等等；另一類是在預測、經(jīng)濟評價、投資決策以及風險評價過程中要求用戶輸入的一些參數(shù)及修正數(shù)等，如在敏感性分析時各不確定因素的變化值。
1、輸入格式設(shè)計 由于本系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)部、財務(wù)部、工程部、營銷部先填好相應的表格后，再匯總而成的。因而在輸入格式的設(shè)計上盡可能地考慮到了操作人員業(yè)務(wù)要求、工作特點、使用習慣等，設(shè)計格式一般均貼近用戶的使用表格格式。
2、輸入數(shù)據(jù)檢驗 輸入時，輸入數(shù)據(jù)的檢驗和校對是非常重要的。由于本系統(tǒng)中要求的輸入的數(shù)據(jù)大部分來自于原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)基本都是通過原始數(shù)據(jù)的計算、推導、預測而來 。因而原始數(shù)據(jù)輸入的正確與否，是進行輸入設(shè)計必須認真對待的一個問題。特別是針對一些數(shù)字、金額數(shù)等，沒有校對措施作為保證是非常危險的。為了減少輸入數(shù)據(jù)的出錯的可能性，本系統(tǒng)在程序設(shè)計中采用三種校對的方法：二次鍵入校對、數(shù)據(jù)平衡校對、邏輯檢驗。
二次鍵入校對。二次鍵入校對是指對同一批數(shù)據(jù)兩次鍵入系統(tǒng)的方法。輸入系統(tǒng)后內(nèi)部在比較這兩批數(shù)據(jù)，如果完全一致則認為輸入正確；反之則將不同部分顯示出來進行校對。
數(shù)據(jù)平衡校對。這種方法主要正對完全數(shù)字報表的輸入校對，如業(yè)主物業(yè)費用信息表、代收費用信息表等。具體方法是在原始報表每行每列增加一位數(shù)字小計字段，然后在設(shè)計新系統(tǒng)輸入時再設(shè)計另設(shè)一個累加值，先讓計算機將輸入的數(shù)據(jù)累加起來，然后再將累加的結(jié)果與原始報表中的小計自動比較。如果一致，則認為輸入正確；反之，則拒絕接收數(shù)據(jù)記錄。
邏輯檢驗。邏輯檢驗即根據(jù)業(yè)務(wù)上各種數(shù)據(jù)的邏輯性檢驗其輸入數(shù)據(jù)是否矛盾。
數(shù)據(jù)類型檢驗。數(shù)據(jù)類型檢驗即判斷輸入數(shù)據(jù)的類型是否與字段的類型相匹配。如果字段是數(shù)據(jù)型，而輸入的數(shù)據(jù)是文字型，則程序在運行時必定會出錯，為防止這中錯誤發(fā)生，系統(tǒng)在運行前必須對起做出檢驗。
3.10 輸出設(shè)計
輸出內(nèi)容設(shè)計及輸出方式選擇 :本系統(tǒng)的輸出內(nèi)容根據(jù)數(shù)據(jù)性質(zhì)和來源主要分為三類。一類是原始數(shù)據(jù)，如市場信息等，這類數(shù)據(jù)主要用于輔助企業(yè)決策，其輸出方式主要采取屏幕輸出，既根據(jù)用戶查詢、瀏覽和比較的結(jié)果來輸出，必要時也可打印。另一類是過程數(shù)據(jù)類，主要指由原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推斷、計算、統(tǒng)計、分析而得，如方案的財務(wù)指標等，這類數(shù)據(jù)采用屏幕輸出為主、打印輸出為輔的輸出方式。最后一類主要是文檔報告類，包括市場調(diào)查報告、經(jīng)濟評價報告、投資方案決策報告等，這類數(shù)據(jù)主要是存檔、備案、送上級主管部門審查之用，因而采取打印輸出的方式，而且格式必須規(guī)范。
輸出格式設(shè)計: 輸出信息的表格設(shè)計應以滿足用戶需要及習慣為目標。格式主要由表頭、表底和存放正文的表體三部分組成。
打印輸出主要由OLE技術(shù)實現(xiàn)的。首先在word中設(shè)計好打印模板，然后，把數(shù)據(jù)從本系統(tǒng)傳輸?shù)絯ord模板中，利用word的打印功能從后臺輸出。















4、工程項目投資決策管理信息系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)開發(fā)的目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運用科學的管理方法、準確、快速的作出決策。它不僅可對房地產(chǎn)市信息進行海量存儲、高速查詢和科學管理，還可以通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫中的大量實用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標，選擇適用的數(shù)學模型，以便快速得出最優(yōu)的方案。
4.1系統(tǒng)組織和業(yè)務(wù)分析
4.1.1組織 / 業(yè)務(wù)分析
下表所列是在房地產(chǎn)開發(fā)決策過程中所涉及到的業(yè)務(wù)與其對應組織的關(guān)系。由于本系統(tǒng)開發(fā)是圍繞著查詢房產(chǎn)、土地、人口狀況資料及項目投資決策這一過程加以展開的，應而省略與本系統(tǒng)無關(guān)的其他業(yè)務(wù)與組織。表中“*”表示該業(yè)務(wù)是對應組織的主要業(yè)務(wù)；“A”表示該業(yè)務(wù)是對應組織的參加的輔助業(yè)務(wù)，“R” 表示該業(yè)務(wù)是對應組織的有關(guān)業(yè)務(wù)；空格表示該業(yè)務(wù)與對應組織無關(guān)。
表4-1組織/業(yè)務(wù)關(guān)系
功 能 序
號 組織
程度
業(yè)務(wù) 營銷部 財務(wù)部 工程部 開發(fā)部




功能與業(yè)務(wù) 1 市場調(diào)查 * R
2 數(shù)據(jù)分類匯總 * A
3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 * A *
4 提出備選方案
5 對相應方案進行收到預測 * A R
6 可行性分析 * R
7 決策選優(yōu) R R R *
8 投資評價 A *
9 計劃審批 *
10 銷售 *
4.1.2 業(yè)務(wù)流程分析
房地產(chǎn)投資是一個長期而又復雜的過程，需要經(jīng)過四個階段，既市場調(diào)查與分析、提出備選方案并進行方案預測、經(jīng)濟評價以及投資方案與評價，最終得出決策方案。其信息處理過程如圖8所示：










市場調(diào)查與分析 方案預測 經(jīng)濟評價 方案決策與評價 最優(yōu)方案















圖4-1房地產(chǎn)投資決策流程業(yè)務(wù)圖

根據(jù)以上房地產(chǎn)開發(fā)決策的基本過程的描述，并結(jié)合武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的具體的組織結(jié)構(gòu)，繪出如圖所示的業(yè)務(wù)流程圖：



圖4-2開發(fā)決策業(yè)務(wù)流程圖
4.2系統(tǒng)功能模塊
方案生成模塊。用以錄入決策分析人員根據(jù)市場信息的分析后提出的投資備選方案，包括項目的投資計劃和銷售計劃
收支估算模塊。包括收益估算和支出估算兩部分。
經(jīng)濟評價模塊。該模塊主要包括現(xiàn)金流量表的生成和財務(wù)指標的計算和分析。
投資決策及風險分析模塊。該模塊主要包括方案決策、風險分析、決策模型管理。
4.3系統(tǒng)功能分析
4.3.1資金管理 　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金的進出數(shù)額比較大。但需要支付施工單位（或其他單位）一筆款項時，由于金額較大，往往需要提前一段時間去籌措。在房地產(chǎn)企業(yè)，有時會出現(xiàn)要付款時卻缺乏資金，而有時又會大筆資金準備完畢卻暫時不需要支付，浪費資源的情況。所以對房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金計劃的正確制作是非常重要的。
資金計劃主要是根據(jù)合同付款計劃按月（或季、年）統(tǒng)計而得，由于合同訂立時，往往同時約定付款時間和金額，將這些合同信息統(tǒng)計匯總，就能得出初步的資金計劃。實際付款與資金計劃也許存在不同步的情況，對于其中的差額我們可以順延轉(zhuǎn)入下月（或季、年）。在系統(tǒng)對資金計劃和實際的付款情況進行管理，包括合同之外的付款款項。
4.3.2動態(tài)成本核算
　　動態(tài)成本是本系統(tǒng)的核心。系統(tǒng)以估算-目標成本-預算-目標成本修訂-合同-變更-結(jié)算為順序，實現(xiàn)動態(tài)成本的核算，生成全項目動態(tài)成本一覽表，在表中直觀的看出工程中每個項目的進展情況、成本情況，以保證成本資料永遠反映最新的工程進展情況；系統(tǒng)對動態(tài)成本與目標成本之間的差異進行比較查詢，提供自定義報表和自定義圖形的功能，進行動態(tài)成本的分攤。動態(tài)成本分攤可以把分攤對象（一般為各種銷售產(chǎn)品），按占地面積、可售面積、建筑面積自動分攤，計算出建設(shè)項目中各種銷售產(chǎn)品的成本構(gòu)成。
動態(tài)成本核算為項目成本的控制打下了堅實的基礎(chǔ)。通過和倉存系統(tǒng)、應收款系統(tǒng)、存貨核算系統(tǒng)的共同使用，實現(xiàn)企業(yè)采購業(yè)務(wù)全部的物流及財務(wù)管理。通過報表查詢，及時了解企業(yè)各項采購業(yè)務(wù)的執(zhí)行明細、匯總情況，為企業(yè)的采購決策提供依據(jù)。
4.3.3總賬系統(tǒng)
以資金流為核心反映企業(yè)的全面管理過程。主要包括憑證管理、賬簿管理、往來管理、期末結(jié)賬、自動調(diào)匯處理等賬務(wù)處理的基本功能?？傎~系統(tǒng)與應收帳、應付帳、固定資產(chǎn)、存貨核算、成本、工資等系統(tǒng)集成，同時提供業(yè)務(wù)處理及時生產(chǎn)憑證的功能，實現(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，保障財務(wù)信息與業(yè)務(wù)信息的高度同步與一致性，為企業(yè)決策層提供實時的財務(wù)管理信息。此外總賬系統(tǒng)科目下可以設(shè)置多個核算項目，實現(xiàn)多種信息在總賬中的體現(xiàn)；提供科目計息和預算控制等多種控制; 進行現(xiàn)金流量表處理。
4.3.4報表系統(tǒng)
　　主要處理各種自定義報表的制作以及同合并報表系統(tǒng)聯(lián)用時，制作各種上報報表。報表系統(tǒng)進入報表或是新建一張空表，直接就顯示為一個表格的界面，表格的操作同EXCEL類似。在界面中由六個主菜單和菜單下的各個功能項來實現(xiàn)報表的功能。報表系統(tǒng)可以和總賬系統(tǒng)聯(lián)用或是單獨使用。在和總賬系統(tǒng)聯(lián)用時，可以通過取數(shù)函數(shù)來實現(xiàn)從總賬系統(tǒng)中取數(shù)。通過應用這一系統(tǒng)，能夠輕松管理企業(yè)的眾多賬戶，靈活實現(xiàn)資金結(jié)算、利息計算、資金分析等功能。
4.3.5應付款管理
　　應付管理屬于采購管理的重要組成部分，主要解決信息流與資金流的集成問題，管理采購發(fā)票、應付單、應付票據(jù)、采購付款以及采購入庫成本核銷算處理等業(yè)務(wù)。應付管理與現(xiàn)金管理、現(xiàn)金預測緊密集成，利用預測付款到期日和其他相關(guān)報表，會計系統(tǒng)可跟蹤未結(jié)清項目，幫助企業(yè)規(guī)劃與控制現(xiàn)金流出，降低采購成本。系統(tǒng)支持OTA（一次性交易），簡化處理外部交易業(yè)務(wù)，系統(tǒng)將所有一次性交易的供應商定義為一個賬戶，在這類供應商發(fā)票錄入時提供真實的供應商信息。一次性交易處理同樣適用于客戶管理。同時系統(tǒng)支持債權(quán)人總公司/子公司處理，處理從子公司采購，對總公司付款的業(yè)務(wù)。這種處理也同樣適用于客戶管理。
4.3.6 應收款管理
應收管理通過定制開發(fā)接口與售樓系統(tǒng)集成，并有效進行成本控制與現(xiàn)金預測，保證會計信息的有效流動，實時更新現(xiàn)金與信用信息，隨時監(jiān)視應收賬目，使客戶的信用得以有效控制。主要管理銷售發(fā)票、應收單、應收票據(jù)及銷售收款，同時提供客戶信用管理、現(xiàn)金折扣管理、壞賬管理、抵銷應付款及催收管理等功能，并提供應收賬齡分析、欠款分析、回款分析、資金流入預測等銷售業(yè)務(wù)的統(tǒng)計分析報表。系統(tǒng)將業(yè)務(wù)員的銷售業(yè)績與績效管理掛鉤，從客戶與業(yè)務(wù)員兩方面進行控制，幫助企業(yè)增強應收款的控制，提高現(xiàn)金流入量，降低企業(yè)壞賬率，以確保企業(yè)資金運作的良性發(fā)展。
4.3.7 現(xiàn)金流量表
　　現(xiàn)金流量表系統(tǒng)以直接法編制現(xiàn)金流量表主表，系統(tǒng)不需要進行公式定義，并可自由調(diào)整，操作簡單，方便實用；可編制任意期間的現(xiàn)金流量表，同時提供現(xiàn)金流量表附表打印功能。
4.3.8財務(wù)分析
　　財務(wù)分析是財務(wù)管理的重要組成部分，是企業(yè)對過去的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果及未來前景的一種評價和預測。本系統(tǒng)采用報表分析、指標分析、因素分析、自定義分析等各種分析方法，對財務(wù)數(shù)據(jù)從各種角度進行進一步的匯總、透視、轉(zhuǎn)化，從中提煉出重要的財務(wù)信息，為企業(yè)的財務(wù)決策、計劃、控制提供廣泛的幫助。
4.3.9結(jié)算中心
結(jié)算中心管理系統(tǒng)滿足集團公司日常業(yè)務(wù)和資金管理要求，適用于集團公司進行資金結(jié)算、融資存款、計息、資金分析等日常管理需要。
　　結(jié)算中心管理系統(tǒng)是以業(yè)務(wù)為中心、財務(wù)為核心，對憑證、資金結(jié)算、融資、存款、利息計算、資金報表、資金分析等進行一體化管理，系統(tǒng)可以實現(xiàn)企業(yè)資金的整體管理與調(diào)配，做到資金事前計劃、實時控制和分析，加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效益。




5、工程項目管理信息系統(tǒng)　
5、1房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計
5.1.1房地產(chǎn)公司的主導業(yè)務(wù)流程或者價值鏈
Ａ．策劃——寫字樓還是公寓。
Ｂ．規(guī)劃——這兒放哪座樓，中間哪里是馬路，哪里是上下水道。
Ｃ．設(shè)計——設(shè)計院設(shè)計樓多高，什么造型。
Ｄ．施工——什么時候開始施工。
Ｅ．銷售——怎樣具體銷售。
Ｆ．售后服務(wù)——物業(yè)管理。
5.1.2根據(jù)主導業(yè)務(wù)流程或者價值鏈劃分組織結(jié)構(gòu)
Ａ．企業(yè)發(fā)展部——每一個房地產(chǎn)項目開始的時候非常重要，要招標，選策劃公司進行策劃，這個部門叫做策劃部或者叫做企業(yè)發(fā)展部。
Ｂ．規(guī)劃設(shè)計部——規(guī)劃和設(shè)計這兩項工作合成一個部門叫做規(guī)劃設(shè)計部。
Ｃ．工程部——施工比較復雜，牽扯買很多原材料、承包工程，還要進行監(jiān)督、監(jiān)理、進行技術(shù)質(zhì)量檢查等等，所以設(shè)立一個工程部。
Ｄ．銷售部——專門負責樓盤銷售工作。
Ｅ．物業(yè)管理部——負責售后服務(wù)工作。

圖5-1公司項目管理業(yè)務(wù)圖
　5.1.2.1 項目開發(fā)業(yè)務(wù)架構(gòu)圖

圖5-2項目開發(fā)業(yè)務(wù)關(guān)系圖
5.2系統(tǒng)功能：
項目管理信息系統(tǒng) ( PMIS) 是以國際先進的項目管理思想為指導，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的計劃控制、招投標管理、合同控制、成本管理等核心業(yè)務(wù)的實際管理需求，采用各種先進的項目管理技術(shù)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目管理的信息化大平臺，幫助企業(yè)高效整合各項資源、多項目協(xié)同管理，實現(xiàn)項目的動態(tài)管理和目標管理，幫助企業(yè)實現(xiàn)“最低投入、最大回報“的項目投資目標。
1、基礎(chǔ)資料管理
主要包括項目基本資料、項目組織、 WBS 編碼體系、項目日歷，是系統(tǒng)其它模塊運行的基礎(chǔ)。

2、 計劃進度管理
過項目任務(wù)結(jié)構(gòu)圖、甘特圖等形式直觀編制或者調(diào)整項目進度計劃，記錄各計劃的實際執(zhí)行情況，通過完善的執(zhí)行、反饋、催督等功能，方便上級對下級進行監(jiān)控，及時采取相應的糾正措施，保證項目的整體進程，同時還為員工提供個人項目任務(wù)管理功能。
3 、招投標管理
對招標、投標、評標全過程實行科學化、規(guī)范化、自動化管理，詳盡記錄招投標過程中的來往商務(wù)信息和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，增強了商務(wù)過程的透明度，使煩瑣的招投標過程簡單化，充分體現(xiàn)了招投標過程中的公正、公開、公平、擇優(yōu)的原則，最大限度提高了工作效率，大大降低招投標成本和項目開發(fā)成本。

4、合同管理
以項目管理為主線，以過程控制為核心，實現(xiàn)對項目各類合同及其付款和簽證的流程化控制，從起草、審核 / 會簽、審批到歸檔、登記等全面流程化管理；通過合同拆分、付款管理、簽證登記及其對應業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，幫助管理人員有效控制合同執(zhí)行和成本控制。
合同管理支持從招投標、合同簽定、合同執(zhí)行、合同支付、合同驗收全過程的管理業(yè)務(wù)，包括招投標管理、合同基本信息維護、合同變更索賠獎罰登錄、承包商人力材料設(shè)備公共設(shè)施計劃及消耗、公共設(shè)施使用問題及其影響的登記、施工進度、合同支付、合同驗收和尾工等子模塊。
在房地產(chǎn)企業(yè)，合同的管理是一個非常繁瑣的工作，每個工程項目涉及的合同不僅數(shù)量非常大，而且種類繁多，有總包合同，也有分包合同；有土地合同，也有前期、施工、環(huán)境等類別的合同；有委托合同，也有招標、投標合同；有主合同，也有子合同、三方合同；有合同價格確定的，也有價格不確定或部分確定的；為了解決以上問題，在系統(tǒng)中預設(shè)了多種合同模板，每種模板的內(nèi)容、形式都不同。根據(jù)合同類型，設(shè)置了土地、前期、施工、材設(shè)、環(huán)境、營銷、其它等合同模板；造價性質(zhì)則分為暫估價、基本確定價、完全確定價；合同性質(zhì)分為直接合同、三方合同、補充合同；形成方式分為委托、招標、投標。
在合同的執(zhí)行過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)由于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證或其他原因需要對原合同進行調(diào)整，而且同一個合同還可能需要多次調(diào)整。在系統(tǒng)中可以滿足這些需求，處理合同變更。
合同執(zhí)行完成后，就可以進行合同結(jié)算。根據(jù)合同執(zhí)行情況在系統(tǒng)進行合同結(jié)算，處理合同結(jié)算的數(shù)據(jù)和非合同性費用。為了更精確體現(xiàn)合同的執(zhí)行進度，可以對合同進行部分結(jié)算，以體現(xiàn)階段性執(zhí)行成果?！　?



圖5-3全項目周期合同管理圖
5、成本管理
吸取現(xiàn)代房地產(chǎn)集團企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想，以企業(yè)績效管理為核心，涵蓋目標成本管理、資金集中管理、全面預算管理、決算差異報告、財務(wù)分析與決策支持等關(guān)鍵性行業(yè)成本管理業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了成本的動態(tài)管理，并提供成本費用與進度綜合控制的管理工具，即贏得值原理 (EVC) , 為行業(yè)企業(yè)提供了一整套透析項目成本、提升項目執(zhí)行的工具與方法。
成本控制過程從建立工程概算開始，按管理的需要根據(jù)概算建立項目實施控制價體系，根據(jù)概算代碼結(jié)構(gòu)對已發(fā)生的成本進行匯總，因概算價格是靜態(tài)價格，根據(jù)合同實際完成的工程量和相應的業(yè)主執(zhí)行概算價將合同價轉(zhuǎn)換為靜態(tài)價格，或?qū)]有執(zhí)行概算價的項目已發(fā)生成本按價差管理模塊中的基比價差系數(shù)折算為靜態(tài)價與控制概算進行比較或?qū)⒏潘阏鬯銥楝F(xiàn)價與合同成本進行比較，還可與合同預測成本比較。
資金流動模塊支持從投資計劃產(chǎn)生的資金需求、資金來源分析到資金籌措方案的編制等工程項目建設(shè)期內(nèi)全過程的資金流管理。系統(tǒng)還可定義成本控制撥付包（CCA）、計劃執(zhí)行包（PEP）用于規(guī)定目標成本責任和對成本按包來進行匯總分析,對每一合同可給定一實施控制價。
單價分析模塊則記錄執(zhí)行概算和合同報價單項成本的詳細分解（人、材、機和間接費等），從單價分析表中匯總的材料用量是編制材料計劃和分析實際材料用量的依據(jù)，為深入進行投資分析奠定了基礎(chǔ)，也可用來與國家定額相比較或分析各工程類別的權(quán)重作為計算價差的基礎(chǔ)。
6、采購管理
幫助企業(yè)控制并完成采購物料或產(chǎn)品，從采購計劃、采購申請、采購定單及到貨接收、檢驗入庫的全部過程。包括供應商資料庫、產(chǎn)品資料庫。
7、圖檔管理
通過項目文檔集中管理的方式來解決工程項目圖紙文件的共享性、高效性、安全性、可靠性、易用性及版本控制等幾方面問題?？梢怨芾矸康禺a(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計全生命周期的所有信息；內(nèi)置工作流引擎，用戶根據(jù)自己的業(yè)務(wù)流程來配置系統(tǒng)的工作流程；提供多種圖檔查詢方式、權(quán)限管理、事件日志、備份等功能。
8、安全管理
本系統(tǒng)對施工安全相關(guān)信息進行維護。主要包括安全措施、安全檢查、安全事故、事故傷亡、安全會議、安全培訓等模塊。安全措施事先定義在施工過程中應采取的措施及其計劃和實際實施的時間，事先對施工安全控制提供指導；也可記錄針對某些安全問題、隱患或事故采取的安全措施，進行事后反饋。安全檢查記錄針對某些安全隱患或例行的檢查行動，根據(jù)檢查結(jié)果可再定義安全措施。安全事故登記記錄安全事故的詳細情況包括原因、損失、責任方（人）、處理結(jié)果等。事故傷亡則主要記錄安全事故中死亡人員的情況。安全培訓提供施工人員安全技能方面培訓的詳情。

圖5-4項目安全管理圖
5.3系統(tǒng)基本參數(shù)
•基本單元為四端口: 可以方便地擴充為八端口，十二端口，十六端口等。
•撥號方式: DTMF（雙音多頻）
•FLASH 時間間隔: 50MS-1000MS 可選。
采模塊化的組合，可根據(jù)實際需求任意取舍、靈活擴容。
5.4系統(tǒng)配置及環(huán)境
•操作系統(tǒng)：Windows2000、WindowsNT4.0


















6、房地產(chǎn)營銷管理信息系統(tǒng)
中國房地產(chǎn)界曾評出過2003年最具創(chuàng)新的營銷概念，前三名分別是：E概念、寬頻多媒體、網(wǎng)絡(luò)化數(shù)字化社區(qū)，這三個概念都與數(shù)字技術(shù)有關(guān)，說明數(shù)字技術(shù)的運用在房地產(chǎn)營銷中的作用越來越重要。當前，營銷概念的數(shù)字化、營銷媒介數(shù)字化、營銷管理數(shù)字化、營銷展示數(shù)字化在房地產(chǎn)營銷中的全面運用，正標志著房地產(chǎn)在傳統(tǒng)營銷的四個要素(即4P)中將全部采用數(shù)字化技術(shù)，數(shù)字技術(shù)正在全面刷新著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式，從而構(gòu)成了全新的房地產(chǎn)數(shù)字化營銷模式。
6.1信息系統(tǒng)在營銷中應用的現(xiàn)狀
進入二十一世紀，中國新興房地產(chǎn)業(yè)和市場對信息等技術(shù)而言有著巨大的吸引力。
　　房地產(chǎn)業(yè)和市場靈活運用了信息等技術(shù)，在營銷概念的數(shù)字化方面，目前，幾乎每一家房地產(chǎn)公司都將數(shù)字化與信息化作為自己的賣點，推廣數(shù)字化、信息化小區(qū)已經(jīng)成為一種潮流與模式，營銷概念的數(shù)字化主要體現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化社區(qū)概念，其實質(zhì)在于涵蓋了教育培訓、醫(yī)療保健、家政服務(wù)、文化娛樂、網(wǎng)上購物、電子商務(wù)、家庭辦公、視頻點播、休閑旅游、求職就業(yè)、法律咨詢等網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)在內(nèi)的功能小區(qū)。擁有建設(shè)控股強大后盾的建聯(lián)公司正在建設(shè)建信寬帶城域網(wǎng)，為數(shù)字化小區(qū)推波助瀾。
6.2信息化在營銷領(lǐng)域的應用
6.2.1現(xiàn)存問題　　
信息數(shù)字化介入房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域的現(xiàn)存問題表現(xiàn)在到目前為止，真正直接針對房地產(chǎn)信息營銷的相關(guān)統(tǒng)一規(guī)定幾乎沒有，在營銷概念的數(shù)字化方面，縱觀目前打出“E”字招牌進行營銷的眾多樓盤，其“網(wǎng)絡(luò)改變生活”改的無非是唯一的以“寬頻到戶、高速上網(wǎng)”為主，缺少實際內(nèi)容。實際上社區(qū)鋪線、布網(wǎng)做的僅只是前期準備工作，一些功能還不能完全應用或根本不能用，還遠遠不能稱其為“信息化社區(qū)”，事實上信息化都是一個過程，部分人以為安裝好相關(guān)設(shè)施，就實現(xiàn)了數(shù)字化、信息化，其實，正如安裝了電腦不等于實現(xiàn)了電腦化一樣，信息化需要系統(tǒng)不斷的應用與改進，需要教育與培訓來達到信息化的目標。同時，雖然大家都在追求信息化營銷，但大部分人做的是表面文章，真正重要的是網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容與服務(wù)。小區(qū)內(nèi)鋪了多少光纖、布了多少網(wǎng)線，如果不落實相關(guān)信息服務(wù)，到頭來也都名不副實。每個打著E概念的樓盤都向購房者承諾各種各樣的信息服務(wù)。E概念營銷實際意義在于將這些承諾變成現(xiàn)實。
6.2.2解決對策
如何解決問題，更好的利用先進營銷技術(shù)服務(wù)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，有以下解決對策：
　　一是要必須將E營銷服務(wù)承諾變成現(xiàn)實，切實加強信息項目與房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)的融合程度。房地產(chǎn)公司能否在領(lǐng)域中獲得成功，取決于它能否向購房者真正提供了各種各樣的信息服務(wù)。比如，金豐投資建立的“金豐易居中國網(wǎng)”在國內(nèi)具有獨一無二的概念，建成以來一直很好地服務(wù)于企業(yè)和消費者，因此也就取得了一定的效益。同時，房地產(chǎn)上市公司通常資產(chǎn)規(guī)模較大，難以在短期內(nèi)完全轉(zhuǎn)型，尤其是大量的存貨需要消化，如果介入的信息科技能與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互融合，就能在利用高科技使產(chǎn)業(yè)升級的同時帶動存量的消化，新黃浦、深深房等參與數(shù)碼港建設(shè)的房地產(chǎn)上市公司可能會取得較好的效果。
　　二是建立相關(guān)的法律法規(guī)配套體系。到目前為止，真正直接針對房地產(chǎn)信息營銷的相關(guān)法律、法規(guī)幾乎沒有。應該著手頒布專門的《房地產(chǎn)信息營銷管理辦法》，為房地產(chǎn)信息營銷的施行創(chuàng)造一個良好的法律政策環(huán)境。但是，考慮到我國地方之間的發(fā)展狀況極不平衡，沿海地區(qū)城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模遠遠大于內(nèi)地，少數(shù)大城市的房地產(chǎn)營銷發(fā)達程度也遠遠超過其他地方，這給全國范圍內(nèi)推行營銷數(shù)字化帶來了一定難度，因此必須在數(shù)量和結(jié)構(gòu)兩個方面進一步完善，在全國的房地產(chǎn)營銷服務(wù)中建立一套規(guī)范、科學、統(tǒng)一的但有符合地方特色的規(guī)定標準。
　　三是必須加強企業(yè)與政府的合作。目前我國各級政府都非常關(guān)心信息技術(shù)的發(fā)展，如果上市公司能與政府合作組建技術(shù)項目，那么就會得到諸如融資、稅收等多方面的好處。這類上市公司如新黃浦、深寶安等。同時，房地產(chǎn)營銷市場體系的規(guī)范性也有賴于政府部門的有效介入，需加強市場主體違規(guī)行為的監(jiān)督和查處力度，把營銷市場的規(guī)范性建設(shè)作為一個重點來抓。健全營銷體系和各類中介服務(wù)機構(gòu)，加大對中介性營銷服務(wù)機構(gòu)領(lǐng)導，提高各類營銷機構(gòu)在權(quán)威性、經(jīng)驗和技術(shù)上的水平。
　　四是加大培養(yǎng)房地產(chǎn)信息營銷專業(yè)人才的力度，培養(yǎng)一批懂技術(shù)、會英語、專業(yè)化的營銷及管理人才，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)。比如：建立一個好的房地產(chǎn)網(wǎng)站就需要很多專門的設(shè)計者。畢竟，人力資本的重要性在新經(jīng)濟時代的意義是不言而喻的。
6.3系統(tǒng)功能模塊
6.3.1全面營銷管理模塊
通過對房地產(chǎn)客戶群體的細分，針對客戶的具體情況，制定并實現(xiàn)相應的樓盤廣告宣傳、產(chǎn)品展示等營銷活動，并可與企業(yè)外部的網(wǎng)站結(jié)合，利用多種先進的信息手段，如全景展示、樓盤導購、樓盤推薦、樓盤查詢、咨詢服務(wù)、會員服務(wù)、社區(qū)交流、在線調(diào)查、電子刊物、郵件發(fā)送等，最大化的吸引客戶的購買，提升企業(yè)的品牌形象和知名度。
6.3.2　客戶服務(wù)管理模塊
　　完善和暢通房地產(chǎn)企業(yè)與客戶交互的渠道，將電子商務(wù)平臺、電話中心、Email中心、FAX及各個售房點等渠道有效地集成起來，使各種信息和客戶服務(wù)渠道融會貫通；實現(xiàn)客戶服務(wù)的在線提交、分類管理、及時響應、反饋查看、服務(wù)考評、服務(wù)記錄和統(tǒng)計等功能，讓房地產(chǎn)企業(yè)真正的與客戶聯(lián)系在一起，幫助實現(xiàn)以“客戶為中心”的服務(wù)目標，從而提升客戶滿意度和忠誠度。
　6.3.3客戶分析模塊
　　整合的客戶信息可提供全面的客戶分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過個性化的客戶分級定義，有序高效的管理各類客戶并制定相應的營銷和服務(wù)策略。各種客戶分析報告有效支持決策，從而及時制定相應的市場營銷策略，并可根據(jù)企業(yè)需求進行自定義。





















7、售樓管理信息系統(tǒng)系統(tǒng)
7.1系統(tǒng)建設(shè)背景
20世紀90年代末，信息化浪潮進入房地產(chǎn)行業(yè)，廣東、上海、北京等地一大批知名房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、華潤等率先采用計算機信息化技術(shù)，實現(xiàn)企業(yè)售樓業(yè)務(wù)的集中管理、資源共享，增強企業(yè)市場競爭力，全面提高客戶滿意度與銷售業(yè)績。
　　盤龍城項目開發(fā)公司緊跟時代脈搏，決定采用最新技術(shù)，開發(fā)售樓管理信息系統(tǒng)，可以使售樓促銷邁進了信息化互動時代，也使遠程售樓變成現(xiàn)實，房產(chǎn)公司可以輕松自如地通過系統(tǒng)完成售樓業(yè)務(wù)各個流程，把售樓人員從一大堆合同中解放出來，將樓盤的銷售和管理推向"無紙化"，能對銷售數(shù)據(jù)進行全方位、多條件的分析，節(jié)約公司額外勞動，提高企業(yè)競爭力、降低銷售成本?？蛻艨稍谑蹣侨藛T指引下甚至可以自行進行選房、計算樓款、按揭供款、費用等，并模擬生成多套方案，以便進行對比、選擇，利用電腦自動化和多媒體特性，呈現(xiàn)給客戶一個全新的購樓理念。




圖7-1系統(tǒng)流程圖
7.2公司售樓系統(tǒng)主要功能
7.2.1 房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理
樓盤單元數(shù)據(jù)錄入：主要是快速處理(新增、修改、刪除)樓盤/樓閣/單元的基本資料(如下圖)。對新增樓盤時按樓盤描述、樓閣規(guī)則、單元成批描述三級分別進行生成。針對房源信息量很大,初始操作很多,這一功能采用向?qū)Х绞綆椭阋宰钌贂r間生成大量房源信息和相關(guān)圖片錄象,并可以對生成的房源信息進行批量或單獨修改,以彌補生成房源時的不具體之處。



圖7-2系統(tǒng)數(shù)據(jù)管理圖
員工數(shù)據(jù)錄入：主要是管理（新增、刪除、修改）房地產(chǎn)公司所有員工的檔案基本信息。
客戶資料管理：管理客戶基本信息（正式客戶的修改、潛在客戶的新增、刪除、修改）。
單元查詢：是快速、靈活查找單元資料的功能模塊。
主要報表：單元明細表、單元價目表、單元狀態(tài)表、員工一覽表、客戶花名冊。
7.2.2 售前策劃
付款方式定義：任意定義付款方式及付款條款，生成自然描述的付款定義清單，為自動生成應交款表打下基礎(chǔ)。此項工作是為以后銷售、財務(wù)工作做準備，銷售時生成供款是根據(jù)此處定義而自動生成，財務(wù)收款工作是根據(jù)此處定義計算出而收款，所以在登記付款方式明細時需將每筆款項（房款、契稅、公證費等）、繳付樓款的時間定義、金額比例等登記正確。
定價試算和調(diào)價：對樓閣通過差價或系數(shù)定價兩種定價方法進行定價調(diào)整，并能夠生成各種自己需要的價目表。調(diào)價是房地產(chǎn)商或代理商根據(jù)銷售的樓盤特點或優(yōu)勢，對符合一定條件單元進行價格上的浮動。
樓盤資料管理：可以登記競爭對手的樓盤資料、樓盤圖片、廣告資料、展銷資料和相關(guān)報道等，并可按開發(fā)商或樓盤對資料進行查詢分析。
主要報表：付款方式明細表、價目表、調(diào)價記錄表、樓盤資料瀏覽、樓盤廣告資料瀏覽、樓盤展銷會瀏覽：對樓盤展銷資料進行明細輸出。
7.2.3 銷售前臺管理系統(tǒng)
客戶登記：主要完成對來訪客戶（購房者）的基本資料和購房意向登記。
意向選擇：為來訪客戶提供樓閣、單元查詢，并根據(jù)指定付款方式模擬生成付款明細和相應的按揭明細。
客戶跟進：主要是建立員工對客戶的跟進計劃和跟進記錄資料，即時了解跟進客戶情況,加速潛在客戶的購買進程。
預訂：主要是對未售單元在出售前對客戶只交訂金的業(yè)務(wù)處理。
客戶分析：主要是來訪客戶分析、員工跟進分析、問卷調(diào)查分析,及時了解客戶購房的興趣愛好，調(diào)整房產(chǎn)和銷售策略。
主要報表：預訂一覽表、預訂收款明細表、預訂退款明細表。
7.2.4 銷售后臺管理系統(tǒng)
預留：主要是對未售單元在出售前的一些保留處理。
出租：主要是對未售單元進行出租業(yè)務(wù)處理。
銷售登記：主要是登記銷售過程中的認購情況、契約情況、客戶的詳情，以及按客戶所選擇的付款方式自動生成供款表明細，為財務(wù)收款提供依據(jù)與收款的方便。是整個售樓管理系統(tǒng)最常操作部分。
違約：當客戶對已購單元不滿意或有其它原因時，經(jīng)發(fā)展商同意可以對所購單元進行違約（退房）業(yè)務(wù)處理。
轉(zhuǎn)名：當客戶因付款存在問題或有其它原因，經(jīng)發(fā)展商同意可以對所購單元進行轉(zhuǎn)名（更換客戶）的業(yè)務(wù)處理
換房：當客戶對已購單元不滿意或有其它原因時，經(jīng)發(fā)展商同意可以對所購單元進行換房業(yè)務(wù)處理。
產(chǎn)權(quán)登記：主要是登記客戶在認購或簽約后的辦理產(chǎn)權(quán)過程中的進度情況與資料存檔；為售后服務(wù)提供即時跟蹤與分析。
銷售分析：對各個樓盤/樓閣的銷售情況進行匯總統(tǒng)計、項目統(tǒng)計分析、銷控狀態(tài)分析、圖形分析。



圖7-3 銷售后臺管理信息系統(tǒng)圖
主要報表：銷售明細表、銷售收入月統(tǒng)計報表、銷售面積/套數(shù)統(tǒng)計表、銷售統(tǒng)計表、銷售提成表、單元客戶花名冊、按揭統(tǒng)計表、產(chǎn)權(quán)一覽表、違約一覽表、過戶一覽表、換房一覽表、預留一覽表。
7.2.5財務(wù)管理系統(tǒng)
收款登記：主要用于登記客戶繳款和客戶付款情況分析以及對客戶開出發(fā)票情況登記。


圖7-4售樓財務(wù)管理系統(tǒng)圖
催交欠款：主要是供財務(wù)查看到當前為止或某一段時間范圍內(nèi)的應收或欠款情況，以便即時對收款進行跟進或發(fā)催款通知。
按揭管理：主要是登記客戶(采用銀行按揭付款方式)的辦理按揭情況及銀行放款情況。
財務(wù)分析：實現(xiàn)分樓盤、樓閣、分費項財務(wù)收款（應收、實收、未收）統(tǒng)計分析,以及在一段時間范圍內(nèi)的預計收款情況。
主要報表：各樓閣收款統(tǒng)計表、客戶交款匯總表、客戶交款明細表、客戶欠款明細表、催款通知書、按揭已放款明細表、按揭未放款明細表、契稅統(tǒng)計表、優(yōu)惠賠償統(tǒng)計表、樓款統(tǒng)計表、付款方式收款分析、按揭還欠款客戶表。






















8、物業(yè)管理信息系統(tǒng)
8.1系統(tǒng)背景
為了提高公司的管理水平與競爭力、幫助物業(yè)公司節(jié)約人力、物力等成本，同時提供了標準化的物業(yè)管理規(guī)范，公司決定開發(fā)物業(yè)管理信息系統(tǒng)。
由于物業(yè)收費的復雜性，工程設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、維修的多樣性，客戶服務(wù)中的投訴、報修、裝修等流程的靈活性，該系統(tǒng)遵循物業(yè)管理標準，融合ISO9000思想，以ISO9000文檔為指導，多名科技精英與物業(yè)管理專家的密切合作和精心開發(fā)，提供了靈活設(shè)置收費項目、計費方法、預收免交費用等功能，提供了流程自定義，操作方式自定義等功能，能適應各種類型的物業(yè)管理。
8.2 系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)圖


圖8-1系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)圖
8.2.1主要功能
8.2.1.1 物業(yè)概況管理
圖文介紹：管理物業(yè)相關(guān)的圖片、影像及其相關(guān)介紹、社區(qū)文化活動資料及其相關(guān)的圖片、物業(yè)公司與相關(guān)機構(gòu)部門等公共關(guān)系資料。
規(guī)劃設(shè)計：管理關(guān)于物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計資料、物業(yè)的相關(guān)配套設(shè)施資料
管理制度：管理公司內(nèi)部的管理制度文檔、內(nèi)部管理人員檔案等。
業(yè)主委員會：管理業(yè)主委員會的成員檔案、業(yè)主委員會的會議記要等資料。
樓宇管理：登記查詢各樓宇的名稱、占地面積、總層數(shù)、總單元數(shù)，保存查詢樓層布局的圖紙和文字資料、登記查詢物業(yè)公司向發(fā)展商收樓時的各種驗收資料等。
單元管理：根據(jù)實際情況，自動編排樓宇中的單元編號、生成面積等基本信息。對已經(jīng)初始化好的單元進行增、刪、改等調(diào)整，以適應特殊情況。指定每一個單元的平面圖，供調(diào)用查詢。用任意方式查詢單元的基本資料和布局情況。
資源管理：物業(yè)內(nèi)所有可提供業(yè)戶使用的資源情況，包括車位、電話等資料（具體資源用戶可隨意定義），軟件可以管理這些資源的租用、變更、押金、交費、分布等各種事項。
8.2.1.2業(yè)戶和租戶管理系統(tǒng)
業(yè)戶檔案管理：用戶自定義業(yè)戶檔案的登記項目。登記并查詢業(yè)戶檔案?？梢源蛴?業(yè)戶檔案"和戶一覽表"。自動統(tǒng)計同一業(yè)主或業(yè)戶同時擁有多套單元的情況，方便統(tǒng)一管理、集中收費。記錄入住時每位業(yè)戶詳細的驗房資料。從各種角度統(tǒng)計業(yè)戶入住和單元空置的情況。對業(yè)戶入住時領(lǐng)取鑰匙和文件的情況進行管理，給出統(tǒng)計結(jié)果。
出租管理：可以對出租合同進行管理，系統(tǒng)自動計算租金金額，可以管理租金的確定、遞增、減免、優(yōu)惠、滯納處罰等事項。
變更管理：對業(yè)戶出租、退租、退房等變更情況進行管理自動計算、收取原業(yè)戶至變更時為止應交的各項費用及欠款。根據(jù)變更內(nèi)容調(diào)整業(yè)戶檔案，登記新業(yè)戶資料，將原業(yè)戶資料保存。保留原業(yè)戶變更時的費用結(jié)算情況和其它檔案資料，以備查詢。
業(yè)戶投訴管理：對業(yè)戶投訴的起因、處理過程、結(jié)果登記、分類匯總統(tǒng)計。
業(yè)戶裝修管理：對裝修申請、審批、驗收全過程進行管理。管理裝修押金、裝修費用的核定、收繳情況，進行匯總統(tǒng)計。
8.2.1.3財務(wù)管理系統(tǒng)
收費設(shè)置：收費前，用戶可以根據(jù)實際情況對收費的各項前提條件進行設(shè)定：對收費項目、每單元水、電、氣表數(shù)、滯納金收取方式、收費計算精度、收據(jù)號碼格式、收費通知單格式、使用軟件前業(yè)戶的拖欠情況等內(nèi)容進行設(shè)置或初始化。總表費用需分攤計算時，可以設(shè)置分攤方式、分表歸屬等內(nèi)容。對各收費項目（包括用戶自定義的收費項目）設(shè)置計算方式和計費標準。用戶可以對不同類別的業(yè)戶設(shè)置不同的收費方式和計費標準。
日常收費：根據(jù)設(shè)置好的內(nèi)容對日常收費過程進行管理。用戶可以在每次收費前選擇本次收費的項目。錄入水、電、氣表分表和總表行度。計算機自動計算業(yè)戶應交的各項費用，打印通知單（按每個住戶打印）、費用計算表等（按每個樓宇打?。ＶС脂F(xiàn)場收取業(yè)戶交費，按收費內(nèi)容打印收據(jù)，對業(yè)戶有疑問的費用可以暫緩收費、可以打折收費，收費金額可以修改。支持用銀行劃帳的形式收費，可根據(jù)銀行標準自由設(shè)定劃帳格式。對逾期未交費的業(yè)戶打印催交通知。一次正常收費到期后進行結(jié)帳，軟件自動統(tǒng)計收費情況，將未交費項目記入拖欠帳保存。
其它收費：除日常收費外，軟件還支持收取其它類型的費用。用戶可以定義裝修押金和裝修費用的具體項目，在審批和驗收時核定其具體金額，支持收費操作統(tǒng)計收費情況。可以不定期地收取個別用戶的預交管理費。隨時收取業(yè)戶歸還的欠款和滯納金，反映欠款戶的清還情況。可以收取不定期發(fā)生的非常規(guī)費用，收取對象可以是業(yè)戶或非業(yè)戶，例如對個別違規(guī)現(xiàn)象收取的罰金等。
租金管理：可以對出租合同進行管理，系統(tǒng)自動計算租金金額，可以管理租金的確定、遞增、減免、優(yōu)惠、滯納處罰等事項。
收據(jù)管理：對各項收費操作中開出的收據(jù)進行統(tǒng)一歸檔查詢，核對標面金額與實際收款金額，杜絕管理漏洞。
管理費收支平衡：用戶可以自定義日常管理支出項目，按月記錄每項支出的發(fā)生情況，軟件根據(jù)管理費預交和正常交納的情況，按月、季、年分析管理費的收支平衡狀況，提供給用戶和業(yè)主查看。
收費統(tǒng)計：對正在進行的收費進行統(tǒng)計，給出應收、實收、未收狀況的報告。對歷次已收繳的費用按月、日、或任意時間段統(tǒng)計，給出收入報告。記錄每位業(yè)戶發(fā)生的拖欠情況、還款情況，供用戶查詢。
收費歷史：保存每位業(yè)戶歷次交費的原始記錄和總表分攤情況，供用戶查詢。
8.2.1.4工程設(shè)備管理系統(tǒng)
設(shè)備檔案管理：為每套設(shè)備建立檔案，打印卡片，便于查詢管理。用戶自定義各類設(shè)備檔案的登記項目。
設(shè)備保養(yǎng)管理：為每套設(shè)備制定全年和日常的保養(yǎng)計劃。記錄每次保養(yǎng)的實施情況，同時可以查詢該設(shè)備的保養(yǎng)維修歷史。
維修管理：對日常的維修進行管理，用戶可以定義維修單的格式，對報修、處理、處理完成等過程進行統(tǒng)一管理。定義設(shè)備大中修的計劃，平時提示、登記完成情況。定義樓宇大中修的計劃，平時提示，登記完成情況。
綠化植被管理：記錄綠化涉及到的每種植被的基本資料，供用戶查看。
綠化帶管理：逐一登記綠化帶的基本信息，包括位置、面積等供查詢。
綠化工程管理：記錄每次綠化工程的詳細情況，包括栽種植被、相應的綠化帶、費用情況、施工情況等。
綠化詳情管理：建立每棵（片）植被的檔案，跟蹤其成長過程。
保安排班管理：可以按月制定保安排班表
治安事件管理：保存管轄范圍內(nèi)發(fā)生的治安事件及其處理情況，供用戶查詢。
保安人員管理：保存每位保安人員的檔案資料供調(diào)用查看。
保安人員管理：保存每位保安人員的檔案資料供調(diào)用查看。
保潔安排：錄入每天的保潔安排，系統(tǒng)自動保存供用戶查詢。登記需定期保潔建筑物的保潔計劃，并可按任意條件查詢。
保潔人員管理：用戶可以輸入每位保潔人員的檔案資料供調(diào)用查看。
定期清潔管理：設(shè)定定期清潔項目，制定計劃表，并登記各計劃日期的清潔情況及檢查狀況。
8.2.1.5辦公管理系統(tǒng)
人事管理：登記各工作崗位及崗位責任。建立職員檔案，按任意條件分類查詢。以上各功能的錄入項目和產(chǎn)生報表用戶都可以自行定義。
文檔管理：對公司的收文、發(fā)文、會議紀要、合同等文檔登記，按任意條件查詢。該功能的錄入項目和產(chǎn)生報表用戶都可以自行定義。
財產(chǎn)管理：對公司管轄的財產(chǎn)進行登記，按任意條件查詢。該功能的錄入項目和產(chǎn)生報表用戶都可以自行定義。
物品結(jié)存初始化：對物品倉庫的結(jié)存情況進行初始化，包括物品編號、名稱、結(jié)存數(shù)量、金額、單價、最高最低庫存等。
進庫出庫情況：對物品的進倉單、出倉單進行登記、記帳、結(jié)帳等操作。
統(tǒng)計查詢：產(chǎn)生各種物品的明細帳、結(jié)存情況、領(lǐng)用情況、進出情況等報表。
8.3 系統(tǒng)配置　　
系統(tǒng)平臺采用SYBASE或SQLSERVER服務(wù)器
　　可選配磁盤陣列，雙機熱備份，及打印機
　　服務(wù)器：HP ProLiant 500系列,700系列服務(wù)器
　　主機：PIII533MHZ或以上
　　內(nèi)存：256MB或以上
　　硬盤：9GB
　　顯示器：至少為VGA系列，顯示分辨率在800×600以上
　　工作站用WINGDOWS98或WINDOWS2000平臺
　　微機與工作站采用惠普商用系列微機
　　主機：Pentium Ⅲ 667或以上
　　內(nèi)存：64MB或以上
　　硬盤：10GB
　　顯示器：至少為VGA系列，顯示分辨率在800×600以上

附件1:系統(tǒng)報價
名稱 品牌 型號
價格
服務(wù)器 e-Server 6800
數(shù)據(jù)庫 Microsoft SQL Server 2000 (企業(yè)版） 213600
路由器 Cisco 2651XM 23900
交換機 Cisco WS-C2950G-24-EI 30000
集線器 D-Link DE-824TP 1950
防火墻 阿姆瑞特 AS-F300_NV 116000
綜合布線 5000
開發(fā)費用 200000
總計 577250





謝 辭
四年的大學本科學習生活即將結(jié)束，完成這篇畢業(yè)設(shè)計后，我就將跨出母校校門走向社會了。作為大學四年的最后一項作業(yè)，我希望交一份完美的答卷！
在導師李英攀老師和系主任唐祥忠老師的指導下，經(jīng)過近兩個月的努力，設(shè)計終于完成了，我興奮的心情溢于言表。我要感謝學校給我們提供了良好的學習機會；要特別感謝在畢業(yè)設(shè)計過程中給予我無私幫助的李英攀老師，她給我們介紹了很有知名度的單位實習，給我們提供了畢業(yè)設(shè)計所需的資料，幫助我解決了畢業(yè)設(shè)計過程中遇到的許多難題，正是因為有李老師的無私幫助，我才得以順利完成畢業(yè)設(shè)計。
同時也要感謝長期教授我們專業(yè)課的王紅兵老師、車春鸝老師、林謙老師、李蕾老師、李紅兵老師、程言美老師以及寇慧麗老師，還有給我大力支持的其它課的老師和同學。
最后也將這篇設(shè)計獻給我的父母。如果沒有他們的無私付出，我就沒有上大學的機會;如果沒有他們的幫助和支持，這篇論文也是不可能完成的，感激之情無法用語言表達，只能在這里向他們致以我最誠摯的謝意！



劉炎召
2005/4

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