項目未動調(diào)研先行
有一句俗話叫做“兵馬未動，糧草先行”，引用于房地產(chǎn)開發(fā)便成為“項目未動，策劃先行”，到了今天，準確地說就是“項目未動，調(diào)研先行”，在房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈的今天，深圳發(fā)展商大多數(shù)已經(jīng)認識到項目前期調(diào)查和策劃的重要性，甚至在拿地之前，已有發(fā)展商會花費數(shù)萬元對地塊進行調(diào)查分析，研究有無投資價值，從而為決策提供參考。
項目前期調(diào)研漸成風氣
在房地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓對后來者的啟示是，在激烈的市場競爭中，對項目的定位和把握十分重要，一個成功的項目，前期市場調(diào)研必不可少。
在深港兩地知名度頗高的中國海外公司一直以來十分重視對市場的調(diào)查研究，公司專門設有調(diào)研部，并且對工作人員素質(zhì)要求很高，以往所有的項目調(diào)查都是由調(diào)研部進行，其市場調(diào)查便是從拿地開始。如位于中心區(qū)的中海華庭，該項目最初的調(diào)查研究地塊的價值，然后對項目進行定位，確定項目的檔次和客戶群之后，再對目標客戶進行細分：這些客戶的家庭成員如何？個人有偏好？這些問題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設計。據(jù)調(diào)研部有關人士介紹，近一兩年，中國海外也開始委托調(diào)查公司進行調(diào)查，但一般來說，調(diào)研部會有一個很明確的主題，并且設計好問卷由調(diào)查公司執(zhí)行進行分析。
去年底，在深圳地產(chǎn)界引起一場“藍色沖擊波”的蔚藍海岸，前期調(diào)查更是做到了細致入微的程度。蔚藍海岸是卓越地產(chǎn)公司開發(fā)的首個大型地產(chǎn)項目，也是深圳市目前規(guī)模最大的海淀住宅項目，占地面積20多萬平方米，有1公里長的海岸線，地理位置、環(huán)境都相當不錯。據(jù)總經(jīng)理李小平介紹，發(fā)展商曾聘請深圳兩家比較知名的調(diào)查公司作了四次市場調(diào)查，其中有兩次調(diào)查是摸底性質(zhì)的，對地塊進行價值分析，對項目進行定位，確定客戶群，在客戶對象確定以后，再對特定客戶進行調(diào)查：這些特定的客戶的喜好如何？需要什么？最后確定一個主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個主題展開，包括建筑風格、園藝設計、會所設施、甚至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問卷調(diào)查，還有定向客戶座談會，此外，發(fā)展商還舉行過房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會，聽取專家們對該項目的建議，應該說，該項目的前期調(diào)研工作十分扎實。
費用不多作用不小 轉(zhuǎn)貼于：中國項目管理資源網(wǎng)
項目前期調(diào)查所需費用并不高，但作用卻不可小看，一些發(fā)展商及房地產(chǎn)專業(yè)人士認為項目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個最有效的方式。
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文章來源：中國項目管理資源網(wǎng)
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