一位專業(yè)人士作了一個最簡單的比較：一般委托一家公司調(diào)查，一個項目的費用不過5至10萬元，即使象上述公司那樣一個項目同時委托三家調(diào)查公司進行調(diào)查，費用也不過二三十萬。但是，如果因為項目定位出現(xiàn)偏差，在工程上那怕作一個小小的改動，如打掉一面墻，就中能損失數(shù)萬元，如果作比較大的改動，損失的資金就是以百萬來講算。深圳出現(xiàn)的一些寫字樓改住宅、大戶型改小戶型這樣的項目，所涉及的資金更是以千萬來計算，這其中還不算因為戶型改動在售價和銷售成本上的損失。
許多房地產(chǎn)專業(yè)人士都或多或少有過這樣的經(jīng)歷：被發(fā)展商請去為銷售受阻的樓盤會診，深圳市統(tǒng)計信息局房地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理茅巍曾參加過無數(shù)次這樣會診，許多項目就是因為定位不準確最終成為積壓樓盤，當項目動工以后再進行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改過的產(chǎn)品都或多或少會留下一些痕跡，對銷售的負面影響是不言而喻的，前期調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)不能省略。茅巍稱，看過不少樓，那些改過戶型的樓他一眼便可看出，對銷售最直接的影響是好的地段賣不出好的價格，而有些叫好不叫座的“死火”項目十有八九便出在最初的定位上。
方法和內(nèi)容十分重要
茅巍特別強調(diào)項目前期的市場調(diào)查對于項目整體運作的重要意義，前期調(diào)查將為項目的規(guī)劃設計提供依據(jù)，如項目如何定位？戶型怎樣安排？各種戶型的比例？項目的主打目標是什么？車位的比例？景觀怎么安排？何種建筑風格？在給設計院提交的設計任務書時，這些內(nèi)容都應該非常詳細，也就是發(fā)展商應該對項目的定位有一個基本的研判。作為設計者本身，只能根據(jù)發(fā)展商提供資料進行規(guī)劃設計。茅巍認為，項目前期的市場調(diào)研至少應該包括四個方面的內(nèi)容：客戶分析（客戶的愛好需求、家庭成員結構、文化特征）、競爭對手分析、產(chǎn)品分析、市場走向預測等，如投資回報、資金運作分析，等等。有了主題明確、內(nèi)容詳實的設計任務書，設計者才有可能設計出受客戶歡迎的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
已從事6年市場調(diào)查研究的余建生，現(xiàn)在是深圳市尺度市場策略顧問有限公司總經(jīng)理，余建生稱明顯感覺到發(fā)展商越來越重視這個問題。余建生回憶起6年前市場調(diào)查的概念，當時就是踩盤，主要了解項目周邊樓盤情況，以后逐漸演化到競爭環(huán)境的分析，即通過收集到的資料對市場出現(xiàn)的同質(zhì)樓盤進行分析，到現(xiàn)在應該說真正進入了市場調(diào)查階段，發(fā)展商已經(jīng)意識到項目前期的市場調(diào)查對企業(yè)決策、對項目成功的重要性。余建生指出，房地產(chǎn)項目必須進行市場調(diào)查可以從理論上來論證，即房地產(chǎn)是商品，從營銷角度來看，商品必須進行市場調(diào)查，才能保證其具備流通價值；從建筑學來看，產(chǎn)品設計也需要調(diào)查，怎樣設計產(chǎn)品？用戶的行為包括家庭行為和群體行為的不同，休閑度假和居家的不同，所需要的產(chǎn)品是不同的。
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文章來源：中國項目管理資源網(wǎng)
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