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淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）的分解
2006-11-27 15:44:45  作者：中國(guó)辦公網(wǎng)
    在《如何理解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）》中，簡(jiǎn)要介紹了WBS的理解、WBS的基本層次劃分和建立WBS所要完成的任務(wù)，本文就如何作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的WBS開發(fā)談?wù)勛约簻\薄的思路。

  在東原地產(chǎn)公司的時(shí)候，對(duì)本公司開發(fā)項(xiàng)目作了分解，當(dāng)時(shí)分解了368項(xiàng)，不滿意，總覺得項(xiàng)目范圍、可交付成果沒有得到準(zhǔn)確反映。前段時(shí)間，由于工作需要，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）的開發(fā)又進(jìn)行了一次嘗試，從全壽命周期的角度進(jìn)行分解的，總共分析出1128項(xiàng)。分解完成后，反復(fù)琢磨：

WBS分解的層次是否合理？
層是否正確？
作的WBS是不是能包括了一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所有工作？
子項(xiàng)分解是不是準(zhǔn)確？各子項(xiàng)間工作界面是不是清晰？
是不是準(zhǔn)確地反映了可交付成果？
按此劃分成本是否便于進(jìn)行預(yù)算、跟蹤和得到有效控制？
是否能準(zhǔn)確地建立里程碑？
可交付成果和日常性支持工作是否出現(xiàn)混亂，而影響WBS的邏輯關(guān)系？
按此分解是否可以建立箭線圖及相互間的邏輯關(guān)系？
按此分解是否能準(zhǔn)確的進(jìn)行相關(guān)成果的屬性描述？
質(zhì)量是否能得到有效跟蹤、控制？
進(jìn)度是否能得到有效跟蹤、控制？
按此分解是否能建立一個(gè)行之有效的項(xiàng)目管理組織？
人員的職責(zé)按此分解能否落到實(shí)處？
是否能按此分解建立信息管理系統(tǒng)？
按此分解能否完成項(xiàng)目的采購(gòu)？
按此分解能否對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的識(shí)別、定性分析、定量分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和控制？



  經(jīng)過不同項(xiàng)目的一次次分解，初步認(rèn)為，開發(fā)項(xiàng)目的1、2、3層可以基本一致，是管理層經(jīng)�？梢允菨L動(dòng)層并且可以作成模板；由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一次性、唯一性、暫態(tài)性就決定了4、5、6層差異性和唯一性，用模板就不合適了。項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)（WBS），要準(zhǔn)確地全面控制，一般情況下是6層。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)前三層是比較了解的，但由于缺乏自己相關(guān)專業(yè)知識(shí)支撐，從第四層開始就不知所以了。如開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告（CWBS），按WBS劃分屬于第三層，但可行性研究報(bào)告再下一層：它的階段劃分、每階段可交付的成果、對(duì)成果的質(zhì)量、進(jìn)度和成本構(gòu)成，心中無數(shù)，如果分到第五層，就更不知所云；如規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，按WBS劃分屬于第三層，是一個(gè)合同分解結(jié)構(gòu)（CWBS），對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案再細(xì)分，對(duì)它的階段進(jìn)行劃分、每階段可交付的成果、對(duì)成果的質(zhì)量、進(jìn)度和成本構(gòu)成，以及對(duì)規(guī)劃方案各階段可交付成果屬性描述，心中無數(shù)，如果分到第五層，就更不知所云了。這就是為什么一些管理人員，工作一、兩年，一直停留在概念階段，而不能深入的原因。

  同理，我所遇到的某規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位，在作某中央大街的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)，開始拿出的方案初步輪廓還可以，但深入到具體業(yè)態(tài)以及業(yè)態(tài)與結(jié)構(gòu)、建筑和外立面風(fēng)格進(jìn)行細(xì)化時(shí)，深入不下去。咨詢、策劃、業(yè)主與他們反復(fù)洽商十幾次，所出的圖還是原來的樣子，這就是作為設(shè)計(jì)方和人員，對(duì)業(yè)主究竟在這個(gè)階段需要什么成果，成果的屬性是什么，不清楚所至。業(yè)主在萬般無奈的情況下，只有終止設(shè)計(jì)合同，另請(qǐng)他人設(shè)計(jì)，現(xiàn)方案已順利通過有關(guān)部門批準(zhǔn)。

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