大衛(wèi)(化名)為幾天前錯過的一筆收購遺憾不已。若由他經(jīng)手這筆收購，他所在的公司至多可以獲得上億元(交易額的0.5%至2%之間)的費用。
大衛(wèi)自稱和買方很熟。買方是房地產(chǎn)私募基金基匯資本，賣方是香港首富李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)(0432.HK)，交易額高達(dá)9.28億美元(約合57.5億元人民幣)。
盡管李嘉誠對外澄清并非“撤資”，但短短一年時間李氏家族四筆物業(yè)出售，讓地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也感受到了首富的“去意”?？v使現(xiàn)在得出結(jié)論有些武斷，大衛(wèi)認(rèn)為，接連出售行為至少暗示了什么。
2013年整整一年，李嘉誠旗下的和記黃埔(0013.HK)和長江實業(yè)(0001.HK)都沒有在內(nèi)地拿地。
在盈科中心被賣出的4月份，和記黃埔獲批在倫敦開發(fā)達(dá)10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產(chǎn)項目;長實在北京的首個別墅項目“譽(yù)天下”開始路演。長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威透露說，售價將比去年上調(diào)5%至10%。
長周期投資
在“限購”和“限貸”的雙重限制下，“譽(yù)天下”作為別墅項目，銷售也受到了影響。微弱的漲幅，每平方米30000元至35000元的售價，甚至可以在交房前分期付款，這亦被評價為淡市的應(yīng)對策略。
但在多次采訪和交流中，郭子威都表示，一切均屬正常。2013年7月，中糧集團(tuán)以23.6億拍得孫河地塊，樓面成交價高達(dá)48000元/平方米。郭子威在同21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在內(nèi)的記者們交流時直言，“地王”有不理性的成分，并表示長實不會高價拿地。
譽(yù)天下和中糧孫河地王相距不遠(yuǎn)。該項目地塊是長實幾乎10年前通過收購獲得的。2008年首期別墅開始銷售，現(xiàn)在仍有600余套別墅貨量。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，按照長實的推盤節(jié)奏，別墅將在2016年才可能清盤，不過該項目還有公寓。
這與國內(nèi)主流房企的開發(fā)節(jié)奏完全不同，他們中的絕大多數(shù)都在忙著“高周轉(zhuǎn)，高去化”。過去數(shù)年，長實在內(nèi)地樓盤的銷售額約每年15億至20億元。
長和系許多項目是在2005前獲得的。比如北京十三陵附近以及東四環(huán)姚家園附近項目。長實2013年年報顯示，十三陵項目處于地盤平整中，估計完成日期將在2017年12月左右，而北京東四環(huán)姚家園附近的逸翠園項目，預(yù)估完成日期在2017年6月左右。
由于開發(fā)周期“過長”，2011年和2012年李嘉誠都不得不作出解釋。2012年，他在參加長和系的業(yè)績發(fā)布會時，對長和系的囤地指責(zé)回應(yīng)稱：“批評的聲音全是錯?！彼硎?，集團(tuán)在內(nèi)地的發(fā)展基本都是自有資金，并沒有貸款，因此“沒有一個項目不是希望能加快開工”。
亦有業(yè)內(nèi)人士評價稱，長和系之所以能做到“合法囤地”，獲取土地增值收益，是因為其雄厚的資金實力，長實多年資產(chǎn)負(fù)債率不超過20%。
經(jīng)歷過多次“大蕭條”的李嘉誠更加保守，其投資組合更加多元化，投資足跡遍布52個國家。據(jù)和黃2013年年報顯示，其收入來源中，加拿大14%，歐洲41%(當(dāng)中英國占17%)，中國內(nèi)地占12%，亞洲、澳大利亞及其它占12%，香港占15%。
集團(tuán)目前的土地儲備約8300萬平方尺，其中97%在內(nèi)地，3%在英國與新加坡。從內(nèi)地布局來看，并沒有過分集中于某一城市。
進(jìn)退有據(jù)
郭子威曾對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，在他看來，出售一些物業(yè)是出于資產(chǎn)配置的需要。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平(微博)曾研究過最近被李嘉誠拋售的物業(yè)。如位于香港新界的嘉湖銀座，房屋出租率高達(dá)95%，但租金回報率只有3.8%。廣州西城都薈廣場房