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如何估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用？
2007-11-16 10:03:13  作者：松州詠鶴
      （2）“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
    4.建安工程費(fèi)。
    它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿�、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
    5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
    它又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。
    6.公共配套設(shè)施費(fèi)。
    它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
    7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
    它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。 
    8.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。
    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 
    （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用
    開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 
    1.管理費(fèi)用。 
    可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。 
    2.銷(xiāo)售費(fèi)用。 
    它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： 
    （1）廣告宣傳費(fèi)。約為銷(xiāo)售收人的2％一3％； 

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文章來(lái)源：中國(guó)項(xiàng)目管理資源網(wǎng)

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