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咨詢師眼里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制
2009-1-6 10:55:29  作者：佚名
  極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

     不少設(shè)計(jì)單位存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三大材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫(huà)圖、不顧算賬的傾向，變“畫(huà)了算”為“邊算邊畫(huà)”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

    （三）采用合同措施，有效控制造價(jià)

     針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的舉措之一。

    二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

    （一）項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制

    工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)，開(kāi)發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：

    1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。

    2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。

    3、合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單

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